Strona główna » Wiadomości » Analizy i komentarze » Niełatwe dziedziczenie ziemi po śmierci rolnika

Niełatwe dziedziczenie ziemi po śmierci rolnika

07.07.17

Po ubiegłorocznych zmianach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ograniczone zostały możliwości nabycia nieruchomości rolnej, do którego dochodzi w konsekwencji śmierci dotychczasowego właściciela. Treść regulacji nie jest jasna, a niejednoznaczne przepisy umożliwiają wykładnię, która może pójść w różnych kierunkach - pisze prof. Paweł Księżak z Uniwersytetu Łódzkiego.

articleImage: Niełatwe dziedziczenie ziemi po śmierci rolnika fot. Thinkstock

Autor szerzej omawia ten problem w wydanej właśnie książce Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej.

Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego  po zmianach wprowadzonych ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. poz. 585) objęła swym zakresem również problematykę nabycia nieruchomości rolnej, do którego dochodzi w konsekwencji śmierci dotychczasowego właściciela. Pod tym ogólnym sformułowaniem rozumieć należy zarówno przypadki sukcesji bezpośredniej po zmarłym, tj. dziedziczenie przez spadkobierców i nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego, jak i sukcesji pośredniej, do której dochodzi w przypadku zapisu zwykłego. Zapisobierca zwykły nie jest bezpośrednim następcą prawnym spadkodawcy – nabywa przedmiot zapisu od spadkobiercy lub zapisobiercy windykacyjnego obciążonego zapisem.
Treść regulacji nie jest jasna, a niejednoznaczne przepisy umożliwiają wykładnię, która może pójść w różnych kierunkach. Jako punkt wyjścia i naczelną dyrektywę interpretacyjną należy przyjąć potrzebę takiego odczytania przepisów, które z jednej strony pozostanie w zgodzie z literą i duchem ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, z drugiej jednak nie będzie przekreślać czy wypaczać zasad prawa spadkowego.

Czytaj: SN robi wyjątek w nowej ustawie o obrocie ziemią>>

Dla oczyszczenia przedpola należy wskazać, że zgodnie z art. 2 pkt 7 u.k.u.r. przez nabycie nieruchomości rolnej należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Nie może ulegać wątpliwości, że „innym zdarzeniem prawnym”, które prowadzi do nabycia nieruchomości rolnej, jest m.in. śmierć właściciela takiej nieruchomości. Śmierć skutkuje otwarciem spadku (art. 924 k.c.) i nabyciem tego spadku przez spadkobierców w drodze dziedziczenia (art. 925 k.c.). Jeżeli nieruchomość rolna była przedmiotem zapisu windykacyjnego, z tą samą chwilą dochodzi do jej nabycia przez zapisobiercę windykacyjnego.

 

Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej [PRZEDSPRZEDAŻ]

 

Zgodnie z art. 4a u.k.u.r. przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Z kolei zgodnie z art. 2c u.k.u.r. przepisy ustawy dotyczące nabycia nieruchomości rolnej stosuje się odpowiednio do nabycia: 1) użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej albo udziału lub części udziału w użytkowaniu wieczystym nieruchomości rolnej; 2) udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Jednakże zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 2 u.k.u.r. przepis ten nie dotyczy nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Nie ulega zatem wątpliwości, że w świetle tego wyłączenia nabywcą nieruchomości rolnej – zarówno w drodze dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego – może być osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Treść przepisu i zamiar ustawodawcy jest jednoznaczny, co jest warte w tym miejscu podkreślenia, gdyż umożliwi znalezienie prawidłowej wykładni innych przepisów. Takie ujęcie pozostaje w zgodzie z konstytucyjnym prawem dziedziczenia (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji) i to zarówno jego ujęciem czynnym, jak i biernym. Spadkodawca pozostaje wolny w swojej decyzji, na kogo po jego śmierci ma przejść prawo własności jego nieruchomości rolnej – może powołać do spadku dowolną osobę albo uczynić ją zapisobiercą windykacyjnym. Z kolei osoby powołane (z testamentu lub z ustawy) są chronione w swym prawie nabycia własności po zmarłym. Należy zaznaczyć, że wprowadzenie w tym zakresie pewnych ograniczeń nie musiałoby być w każdym wypadku odczytane jako sprzeczne z Konstytucją .

Zgodnie z art. 2b ust. 4 u.k.u.r. do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3, nie stosuje się przepisów art. 2b ust. 1 i 2. Oznacza to, że spadkobierca nieruchomości rolnej, jak również zapisobierca windykacyjny nie mają obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej – obowiązku prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. Nieruchomość taka może być również zbyta lub oddana innym podmiotom w posiadanie.
Wskazane regulacje nie obejmują nabycia w wyniku wykonania zapisu zwykłego. Rozwiązanie to należy ocenić zdecydowanie krytycznie. Nie daje się go obronić na płaszczyźnie prawnospadkowej. Rzeczywiście, jak była o tym już mowa, konstrukcja przejścia prawa na zapisobiercę zwykłego jest inna niż w wypadku dziedziczenia przez spadkobierców i nabycia przedmiotu zapisu windykacyjnego przez zapisobierców windykacyjnych. Nie ma jednak żadnych racji, które przemawiałyby za rozróżnieniem obu sytuacji na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zarówno powołanie spadkobierców, jak i ustanowienie zapisów windykacyjnych i zapisów zwykłych to tylko technicznoprawne sposoby przejścia praw należących do zmarłego na inne osoby. Nabycie majątku osoby zmarłej może nastąpić w drodze sukcesji uniwersalnej albo sukcesji singularnej, która może przybrać różny charakter. Jednakże z punktu widzenia celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest przecież obojętne, jaka konstrukcja prawna została zastosowana, tzn. jaki mechanizm doprowadził do przejścia nieruchomości rolnej na określoną osobę.

Rozróżnienie nabycia w drodze zapisu windykacyjnego i zapisu zwykłego idzie dokładnie w odwrotnym kierunku niż cała ustawa, która zmierza do zrównania wszystkich przypadków nabycia.
Spadkodawca może wybrać różne mechanizmy prawne służące wskazaniu następcy mortis causa. Jest zrozumiałe, że ustawa różnicuje sytuację prawną następcy w zależności od tego, czy należy on do osób bliskich spadkodawcy albo czy jest rolnikiem indywidulanym. Natomiast nie da się wyjaśnić, dlaczego wybór takiego czy innego mechanizmu sukcesji będzie wpływał na pozycję sukcesora jako ewentualnego właściciela nieruchomości rolnej. Ta logiczna niespójność jest jeszcze bardziej widoczna, gdy zwróci się uwagę na płynne granice pomiędzy wskazanymi instytucjami. Rzeczywiste dyspozycje spadkodawcy bardzo często nie pozwalają łatwo na określenie, z którym z rozrządzeń mamy in concreto do czynienia. Wykładnia testamentu, w tym zastosowanie konkretnej reguły wykładni z art. 961 k.c., może prowadzić do odpowiedniego zakwalifikowania niejasnych postanowień jako zapisów zwykłych albo powołania spadkobierców, co oczywiście rzutuje na prawnospadkową pozycję następcy. Nie wydaje się jednak uzasadnione, by również sytuacja na gruncie prawnorolnym ulegała w takim wypadku zróżnicowaniu. Dla ilustracji posłużmy się kilkoma prostymi przykładami.

Przykład 1. Spadkodawca sporządził testament własnoręczny, w którym powołał do całego spadku córkę, ale nieruchomość rolną wchodzącą w skład spadku zapisał pasierbowi. Z uwagi na fakt, że zapis windykacyjny może być zawarty jedynie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego, rozrządzenie takie zostanie uznane za zapis zwykły. Pasierb, który nabędzie nieruchomość, będzie podlegał wymogom z art. 2a i 2b u.k.u.r., co w konsekwencji może spowodować nawet bezskuteczność zapisu (o czym bliżej dalej). Jeśli jednak testament zostałby sporządzony w formie aktu notarialnego, a zapis miałby postać zapisu windykacyjnego, pasierb nabyłby prawo bez ograniczeń wynikających z tym przepisów.

Przykład 2. Spadkodawca sporządził testament własnoręczny, w którym oświadczył, że: „moją wolą jest, by nieruchomość rolna przypadła mojemu kuzynowi A”. Z uwagi na fakt, że istnieją wątpliwości co do znaczenia wskazanych postanowień, sąd posłuży się regułą interpretacyjną z art. 961 k.c. W konsekwencji możliwe są następujące ustalenia:
a) jeżeli nieruchomość rolna nie wyczerpuje prawie całego spadku, dojdzie do dziedziczenia ustawowego, zaś postanowienie testamentu zostanie uznane za zapisy zwykłe, a co za tym idzie, kuzyn A podlegać będzie rygorom z art. 2a i 2b u.k.u.r.;
b) jeżeli nieruchomość rolna wyczerpuje prawie cały spadek, kuzyn A będzie poczytany za powołanego do całego spadku, a co za tym idzie, nabycie nie będzie podlegać rygorom z art. 2a i 2b u.k.u.r.
Okoliczność przypadkowa, irrelewantna z punktu widzenia celów ustawy, a mianowicie to, czy w skład spadku wchodzą inne istotne przedmioty, rzutuje na możliwość nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, której tę nieruchomość przeznaczył spadkodawca.

Zrozumiałe byłoby rozwiązanie, w którym rygorom z art. 2a i 2b u.k.u.r. nie podlegaliby spadkobiercy ustawowi, natomiast odnosiłyby się one do nabycia nieruchomości rolnych przez osoby, które nie dziedziczyłyby z ustawy, ale nabywają przedmiot w związku z dyspozycją spadkodawcy jako spadkobiercy, zapisobiercy windykacyjni lub zapisobiercy zwykli. Natomiast obecny zakres zastosowania tych przepisów sprawia wrażenie przypadkowości – spadkodawca może bez ograniczeń przeznaczyć nieruchomość rolną w testamencie, komu chce, ale musi uważać, by wybrać odpowiednie rozrządzenie, tj. powołanie spadkobiercy lub zapis windykacyjny. Z niedających się zrozumieć powodów, jeśli spadkodawca posłuży się inną konstrukcją prawnospadkową, tj. zapisem zwykłym, nabycie będzie podlegało surowym wymogom art. 2a i 2b u.k.u.r.

Konkluzja tej części rozważań jest jednoznaczna – ustawodawca inaczej traktuje nabycie nieruchomości rolnej w drodze zapisu zwykłego i zapisu windykacyjnego oraz dziedziczenia, chociaż nie ma żadnych racji za takim zróżnicowaniem. Techniczny sposób przejścia na określoną osobę prawa nie powinien być istotnym kryterium. Należy uznać, że de lege ferenda art. 2a ust. 3 pkt 2 u.k.u.r. powinien zostać rozszerzony na „nabycie wskutek wykonania zapisu zwykłego”.

Zapis zwykły prowadzi – w ujęciu ustawy – do jeszcze jednej dziwnej konsekwencji. Wykonanie zapisu zwykłego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna, polega na przeniesieniu własności tej nieruchomości na zapisobiercę. Jak wskazano, zapisobierca musi być rolnikiem indywidualnym, chyba że jest osobą bliską zbywcy, tj. spadkobiercy (ewentualnie zapisobiercy windykacyjnego albo zapisobiercy zwykłego obciążonego dalszym zapisem). Powstaje nielogiczna konstrukcja, w której preferencyjnie traktowane są osoby bliskie spadkobiercy a nie spadkodawcy, mimo że spadkobierca – w wypadku zapisu zwykłego – jest w istocie jedynie pośrednikiem w transferze pomiędzy spadkodawcą a zapisobiercą zwykłym.

Przykładowo, spadkodawca powołał do całego spadku swoją żonę i obciążył ją zapisem zwykłym mającym za przedmiot przeniesienie własności nieruchomości rolnej wchodzącej w skład spadku na rzecz syna z pierwszego małżeństwa. Zapisobierca ten podlega rygorom z art. 2a u.k.u.r., tzn. musi być rolnikiem indywidualnym, a to dlatego, że nie jest osobą bliską dla swej macochy – obojętne jest, że był osobą bliską spadkodawcy. Nonsensowność tego rozwiązania jest wprost uderzająca.
Jeżeli zapisobierca zwykły nie jest rolnikiem indywidualnym, ani osobą bliską spadkobiercy wykonanie zapisu zwykłego może nastąpić jedynie na ogólnych zasadach określonych w art. 2a ust. 3 u.k.u.r., tzn. za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. W takim wypadku okoliczność, że chodzi o wykonanie zapisu zwykłego nie ma znaczenia – wśród okoliczności, które są brane pod uwagę przy wyrażaniu zgody, nie została wymieniona wola spadkodawcy. Zatem wola spadkodawcy co do tego, kto ma po jego śmierci nabyć własność nieruchomości rolnej, ma decydujące znaczenie w wypadku zapisu windykacyjnego, natomiast jest irrelewantna w wypadku zapisu zwykłego. Pojawia się nadto dodatkowa wątpliwość związana z wykładnią art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. a u.k.u.r. – Prezes Agencji może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości zapisobiercy na wniosek zbywcy, tj. spadkobiercy, który wykazał, że „nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3”. Odczytując ten przepis w kontekście prawa spadkowego i obowiązku wykonania zapisu ciążącego na spadkobiercy, należy przyjąć, iż spadkobierca, który wnosi o zgodę w związku z koniecznością wykonania zapisu, wykazał już istnienie tej przesłanki. Tylko takie odczytanie tego przepisu pozwala w jakiś sposób złagodzić skutki niespójności wynikłej ze zróżnicowania pozycji zapisobiercy windykacyjnego i zwykłego.

Jeżeli Prezes Agencji nie wyrazi zgody na wykonanie zapisu zwykłego, Agencja, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Agencję przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 2a ust. 6 u.k.u.r.). Przepis ten rzutuje na ocenę skutków niewykonania zapisu przez spadkobiercę. Nie ulega wątpliwości, że brak zgody Agencji musi być w takim wypadku uznany za okoliczność niezawinioną przez spadkobiercę. Skutki dla zobowiązania z tytułu zapisu i oceny ważności samego zapisu nie rysują się jednak jasno.

Przejdź do strony artykułu: « »
07.07.17
Zobacz wszystkie materiały pochodzące z: profinfo
Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

 
ZOBACZ TAKŻE

Zapisz się na newsletter
Polecamy w oficjalnej księgarni
Wolters Kluwer Profinfo.pl

NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE