Wojciech J. Kocot, Dawid Buszmak
Przekształcenie spółki handlowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej
Artykuł pochodzi z miesięcznika Przegląd Prawa handlowego 2017/7>>
Przepisy ustawy z 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego , znowelizowane na mocy art. 7 ustawy z 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw , z uwagi na poważne słabości techniki prawodawczej oraz zasad logiki prawniczej nie poddają się jednoznacznej i racjonalnej wykładni językowej. Przy ich interpretacji niezbędne jest zatem stosowanie przede wszystkim reguł wykładni funkcjonalnej, a w mniejszym zakresie także wykładni teleologicznej. W przypadku korporacyjnego przekształcenia spółki handlowej, będącej właścicielem nieruchomości rolnej, zasadnicze wątpliwości budzi w pierwszej kolejności istnienie bezwzględnego obowiązku uzyskania na takie przekształcenie zgody (dalej Zgoda) prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej Agencja, ANR) , stosownie do procedury opisanej w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., oraz uprzedniego zaoferowania nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym. W razie odpowiedzi negatywnej należałoby dalej rozważyć, czy w sytuacji, o której wyżej mowa, ANR przysługiwałoby „jedynie” prawo nabycia takiej nieruchomości, o którym mowa w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. (dalej prawo wykupu). Odpowiedź na tak postawione pytania wymaga wstępnego ustalenia wzajemnych zakresów regulacji art. 2a i 4 u.k.u.r., a także interpretacji – istotnego dla stosowania całej ustawy – pojęcia „nabycia nieruchomości rolnej”, którego legalna definicja w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. jest następnie, w sposób wadliwy, „rozpraszana” w kolejnych (od-dalonych od siebie) przepisach. Z uwagi na ograniczenie stosowania prawa pierwokupu tylko do umów sprzedaży nieru-chomości rolnej, regulację tego prawa podmiotowego pozostawiono poza zakresem rozważań (zob. m.in. art. 3 i 3a u.k.u.r.). Odrębnego opracowania wymagałyby także samo ratio legis uchwalenia ustawy nowelizującej oraz jej zgodność z Konstytucją RP i naszymi zobowiązaniami międzynarodowymi (prawem unijnym). Te istotne kwestie zostaną poniżej jedynie zasygnalizowane, służąc szerszej refleksji nad jakością prawa stanowionego obecnie w naszym kraju.
1. Charakter prawny przekształcenia spółki handlowej
Ze względu na to, że w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. wśród zdarzeń uprawniających ANR do nabycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości rolnej wymienia się przekształcenie spółek handlowych będących właścicielem nieruchomości rolnej, na wstępie należy zwięźle przypomnieć najważniejsze cechy tej instytucji prawa handlowego. Zarówno sama procedura przekształcenia spółek, jak i jej konsekwencje prawne zostały uregulowane w dziale III tytułu IV Kodeksu spółek handlowych (art. 551 i n.), obok regulacji łączenia (dział I) i podziału spółek (dział II). Wszystkie te procedury są nazywane ogólnie „przekształceniem” (przekształcenie w znaczeniu szerszym). Należy jednak od razu zaznaczyć, że między tymi korporacyjnymi procesami transformacyjnymi istnieją wyraźne różnice, które nie pozwalają instytucji tych traktować systemowo w sposób jednolity. Proces podziału lub łączenia spółek opiera się na zasadzie sukcesji uniwersalnej (następstwo pod tytułem ogólnym), jest wielopodmiotowy, a w jego wyniku zwykle dochodzi do rzeczywistego przejścia ogółu składników majątku z jednego uprawnionego na inny podmiot. Z kolei przekształcenie sensu stricto nie pociąga za sobą zmian podmiotowych, a jedynie prowadzi do formalnej, wewnętrznej reorganizacji spółki przekształcanej (zasada kontynuacji) .
Nie ulega wątpliwości, że przekształcenie w znaczeniu węższym, o którym mowa w Kodeksie spółek handlowych i ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, jest zdarzeniem prawnym. Z określonym postępowaniem spółki przekształcanej (działającej przez organy) ustawodawca łączy bowiem ostateczny rezultat w postaci zmiany jej dotychczasowej formy prawnej. W piśmiennictwie i judykaturze utrwalił się pogląd, stosownie do którego normatywna konstrukcja przekształcenia spółki opiera się przede wszystkim na tzw. zasadzie kontynuacji i ciągłości, odnoszącej się do sfery podmiotowej przekształcenia (art. 553 k.s.h.).
Istota przekształcenia polega na tym, że spółka handlowa (praktyczne znaczenie ma przekształcenie spółki z o.o.
w spółkę akcyjną oraz spółki jawnej w spółkę z o.o.) poddana procesowi transformacji pozostaje przez cały czas tym sa-mym podmiotem, zmienia jedynie swoją „szatę zewnętrzną”, w której funkcjonuje.
Przekształcenie oznacza więc przejście jednego typu spółki handlowej w inny, przy zachowaniu pełnej tożsamości podmio-towej w zakresie praw i obowiązków . W wyniku przekształcenia nie dochodzi również wprost do sukcesji uniwersalnej między spółką przekształcaną a przekształconą. W sensie materialnoprawnym mamy bowiem przez cały czas do czynienia z jednym i tym samym podmiotem . Jedynie w przypadku przekształcenia umowy spółki cywilnej lub przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną w spółkę prawa handlowego należy mówić o zmianie podmiotowej . Składniki majątku dotychczas przysługujące wspólnikom (wspólność łączna) albo przedsiębiorcy będącemu osobą fizyczną zasilą wówczas własny majątek spółki handlowej powstałej z przekształcenia. W obu tych przypadkach nie mamy jednak do czynienia z przekształceniem, o którym mowa dziale III tytułu IV k.s.h. oraz w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r., ponieważ podmiotem, który podlega przekształceniu, nie jest spółka handlowa w rozumieniu art. 1 § 2 k.s.h.@page_break@
2. „Nabycie nieruchomości rolnej” a przekształcenie spółki handlowej
Rozważania dotyczące relacji norm wyrażonych w art. 2a i 4 u.k.u.r. są ściśle powiązane z wykładnią używanego w tej usta-wie szczególnego pojęcia „nabycia nieruchomości rolnej”, zdefiniowanego przede wszystkim w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. Stosownie do powyższego przepisu nabyciem jest przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Ustawowe określenie „nabycia” jest więc bardzo szerokie i obejmuje wszelkie zdarzenia prawne (nie tylko czynności prawne), prowadzące do rozporządzenia prawem własności i wywołujące skutek rzeczowy. W rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pojęcie to dotyczy, w zasadzie, każdego sposobu przejścia własności (użytkowania wieczystego): pierwotnego i pochodnego, konstytutywnego i translatywnego.
Powyższe wskazuje również, że „nabycie” wymaga transferu nieruchomości rolnej między co najmniej dwoma podmiotami: zbywcą i nabywcą. O nabyciu bez udziału zbywcy można mówić jedynie w niektórych przypadkach pierwotnego oraz konstytu-tywnego sposobu uzyskania prawa [tj. m.in. takiego, w którym przejście własności następuje w oderwaniu od jakiegokolwiek z już istniejących praw; między nabywcą a jego poprzednikiem (jeżeli w ogóle istniał) nie powstaje żadna więź prawna, a zatem nie jest on następcą prawnym dotychczasowego właściciela i nabywa prawo bez względu na to, w jakim zakresie i z jakimi ob-ciążeniami mu ono przysługiwało].
Ustawowa definicja „nabycia nieruchomości rolnej” została „poszerzona” w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. o przypadek nabycia nieruchomości rolnej m.in. w wyniku przekształcenia spółek handlowych. Owo „poszerzenie” przedmiotowego zakresu nabycia nieruchomości rolnej pozostaje jednak uderzająco niespójne z definicją określoną w art. 2 pkt 7 u.k.u.r. W przypadku przekształcenia spółek handlowych, jak już była o tym mowa, z uwagi na zasadę kontynuacji nie dochodzi bowiem do podmiotowej zmiany uprawnionego z tytułu prawa własności. Z przyczyn konstrukcyjnych nie jest zatem możliwe „nabycie nieruchomości rolnej” w wyniku przekształcenia spółki handlowej, ani w sposób pierwotny, ani tym bardziej pochodny. Wydaje się, że art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. nie może być wykładany rozszerzająco i nie ma zastosowania do przypadków, w których spółką handlową jest spółka powstała w wyniku przekształcenia. Skoro w przepisie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mowa jest nie ogólnie o „przekształcaniu spółek” (tak jak w tytule działu III
tytułu IV k.s.h.), lecz o „przekształceniu spółek handlowych”, chodzić więc może wyłącznie o przekształcenie już istniejącej spółki handlowej w inną spółkę handlową, stosownie do art. 551 § 1 k.s.h., a nie o każde przekształcenie jakiejkolwiek struktury organizacyjnej w spółkę handlową (np. umowy spółki cywilnej w spółkę jawną na podstawie art. 551 § 2 k.s.h.). Pojęcie użyte w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. z pewnością nie dotyczy także przypadków innych niż „przekształcenie” w rozumieniu Kodeksu spółek handlowych (np. zmiany formy prawnej działalności gospodarczej przez wpisanego do ewidencji przedsiębiorcę będącego osobą fizyczną).
Należy w związku z tym rozważyć, czy spółka przekształcana może być „zbywcą”, zobowiązanym do wystąpienia o zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej (art. 2a ust. 4 pkt 1 u.k.u.r.). W przypadku przekształcenia spółki handlowej byłaby ona zbywcą składającym taki wniosek dla samej siebie. Przyjmując, że „nabycie nieruchomości rolnej” oznacza przejście jej własności na inny podmiot, przepisu art. 2a ust. 4 pkt 2 u.k.u.r. nie da się stosować do przekształcenia. W razie przyjęcia, że spółka przekształcana jest zbywcą w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, powinna ona jeszcze przed swoim przekształceniem wystąpić o zgodę na „nabycie” nieruchomości rolnej przez siebie samą. Niektóre oddziały terenowe ANR odmawiają jednak rozpoznania takiego wniosku z przyczyn formalnych, wskazując właśnie, że nie ma jeszcze nabywcy, a tym samym, na jego przedwczesność. Wykładnia ta jest nie do przyjęcia i pokazuje, w jak nieprzemyślany sposób ustawodawca próbuje regulować stosunki cywilnoprawne metodą administracyjno-prawną. Jest oczywiste, że w przypadku przekształcenia spółki handlowej osoby „zbywcy” w ogóle nie da się określić, a w toku całego procesu nie dochodzi również do oznaczenia „nabywcy”. Brak możliwości przypisania spółce przekształcanej cech „zbywcy nieruchomości rolnej” prowadzi jednoznacznie do wniosku, że nie ma ona obowiązku występowania o zgodę na „prze-kształcenie”, które nie ma nic wspólnego z nabyciem w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r., co ma istotne znaczenie dla wykładni innych przepisów tej ustawy, w tym dla oceny charakteru zbiegu stosowania norm art. 2a ust. 4 i art. 4 ust. 1 u.k.u.r., o czym będzie jeszcze mowa. Przekształcenie spółek handlowych niewątpliwie powinno, ze względu na swój specyficzny charakter prawny, znaleźć się wśród wyłączeń, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3 u.k.u.r.
Biorąc powyższe pod uwagę, uzasadnione wydaje się przyjęcie założenia, że skoro w wyniku przekształcenia spółki han-dlowej nie dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej, to dezaktualizuje się zarówno obowiązek uzyskania zgody Prezesa ANR na nabycie, jak i prawo Agencji do wykupu. Ze względu jednak na wyraźne wskazanie w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. m.in. przekształcenia spółki handlowej jako zdarzenia uprawniającego Agencję do nabycia na rzecz Skarbu Państwa należącej do takiej spółki nieruchomości rolnej uprawnienia tego nie można zupełnie zbagatelizować.
Trudno wyjaśnić, dlaczego instytucję „przekształcenia” wymienia się na taksatywnej liście zdarzeń uprawniających ANR do skorzystania z prawa wykupu. Być może zamiarem racjonalnego ustawodawcy było wskazanie „przekształcenia spółek handlowych” w sensie szerszym, jako jednego z przypadków nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który ustawodawca w szczególny sposób próbuje ograniczyć i objąć nadzorem. Intencja ta nie została jednak wyrażona w sposób zgodny z utrwaloną systematyką instytucji prawa cywilnego i handlowego oraz z zasadami przyzwoitej legislacji (art. 2 Konstytucji RP) . O ile w przypadku przejęcia bądź łączenia spółek handlowych można sobie wyobrazić podejmowanie prób obejścia bezwzględnych ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi, określonych przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, co wymaga skutecznej interwencji ustawodawcy, o tyle w przypadku przekształcenia sensu stricto ryzyko takie w ogóle nie istnieje – właśnie z uwagi na zasadę kontynuacji oraz pełną tożsamość podmiotową pomiędzy spółką przekształcaną i przekształconą. Ustawodawca w sposób nieuprawniony i konstrukcyjnie nieprawidłowy modyfikuje zastane i powszechnie akcepto-wane pojęcia prawne i prawnicze. Można w tym miejscu zadać pytane, jak należy w tym kontekście kwalifikować analogiczne przypadki niewskazane wprost w treści ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (np. przekształcenie spółdzielni). Trudno zatem stwierdzić, czy ustawodawca rzeczywiście zamierzał objąć pojęciem „nabycia nieruchomości rolnej” instytucję przekształcenia spółek, a jedynie uczynił to „niezręcznie”, czy też doszło do mechanicznego i bezrefleksyjnego powtórzenia w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. całego tytułu IV k.s.h.@page_break@
3. Regulacje art. 2a ust. 4 i art. 4 ust. 1 u.k.u.r. a przekształcenie spółki handlowej będącej właścicielem nieruchomości rolnej
Ograniczenia zbywania nieruchomości (gospodarstw) rolnych zostały, na mocy ustawy nowelizującej, istotnie poszerzone i nie mają odpowiednika we współczesnej historii naszego prawa prywatnego. W praktyce uniemożliwiają one obrót gruntami rolnymi (gospodarstwami rolnymi – art. 4a u.k.u.r.), wyłączają swobodę wyboru kontrahenta i kształtowania treści umowy prze-noszącej własność (użytkowanie wieczyste, udział we współwłasności – art. 2c u.k.u.r.) nieruchomości rolnej. Ważność i skuteczność zbycia uzależniają od – w znacznej mierze dowolnego – uznania organu administracyjnego (wyrażającego się w swobodnej ocenie m.in., czy nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, albo czy na skutek nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych – art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b i c u.k.u.r.), jednocześnie nadając, z jednej strony, niesłuszne i niekonstytucyjne przywileje wyróżnionym kategoriom podmiotów (por. art. 2a ust. 3 u.k.u.r.), zaś, z drugiej strony, nakładając na niektórych nabywców obowiązki przypominające współczesną postać przymusowego przywiązania do ziemi (m.in. art. 2b ust. 1–2, art. 6 ust. 1 u.k.u.r.). Prawo własności gruntów rolnych, jak każde prawo własności chronione konstytucyjnie (art. 64 Konstytucji RP), w dużej mierze stało się fikcją.
Zgodnie z art. 2a ust. 4 u.k.u.r. nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w art. 2a ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w art. 2a ust. 3 pkt 2–4 (rolnik indywidualny, osoba bliska zbywcy, jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa i działająca na jego rzecz ANR, kościelne osoby prawne oraz parki narodowe, zwane dalej „podmiotami uprzywilejowanymi”, zob. art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r.), może nastąpić jedynie za zgodą Prezesa Agencji, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej wydanej na wniosek zbywcy (właściciela nieruchomości) lub osoby fizycznej zamierzającej utworzyć rodzinne gospodarstwo rolne. Poza przypadkami, gdy nabywcą jest podmiot uprzywilejowany, zgoda nie jest wymagana także, jeśli nabycie jest wynikiem dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, przekroczenia granicy gruntu przy wznoszeniu budynku (art. 151 Kodeksu cywilnego ), skutkiem wykonania roszczenia o wykup (art. 231 k.c.) albo w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego (zob. art. 2a ust. 3 pkt 2–4 u.k.u.r.).
Występując o zgodę do Prezesa ANR, zbywca musi łącznie wykazać, że: 1) nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej przez wymienione podmioty uprzywilejowane, 2) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej, a 3) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Natomiast osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne musi 1) legitymować się posiadaniem odpowiednich kwalifikacji rolniczych, 2) dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz 3) zobowiązać się do zamieszkania przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która ma wejść w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego .
Poza bezwzględnym obowiązkiem uzyskania zgody na nabycie nieruchomości gruntowej, ustawodawca przyznał ANR wy-łączne prawo podmiotowe złożenia zbywcy oświadczenia o nabyciu (wykupie) nieruchomości rolnej (innego niż pierwokup) na rzecz Skarbu Państwa za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, którą Agencja sama zresztą ustala. To podmiotowe prawo kształtujące przysługuje Agencji, stosownie do art. 4 ust. 1 u.k.u.r., jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku: 1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub 2) jednostronnej czynności prawnej, lub 3) orze-czenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub 4) innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne, a także w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.
Warto przy tym pamiętać, że – zgodnie z art. 4 ust. 4 u.k.u.r. – prawo wykupu ANR nie przysługuje, jeżeli: 1) w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do obszaru, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha (zob. art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.); 2) nabycie nieruchomości rolnej następuje: za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa , lub przez osobę bliską zbywcy, lub w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego, lub przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego; 3) przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo, jeżeli 4) przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d u.k.u.r., tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.
Wzajemna relacja norm wyrażonych w art. 2a ust. 4 u.k.u.r.
(zgoda Prezesa ANR) i art. 4 ust. 1 u.k.u.r. (oświadczenie o wykupie przez ANR) budzi zasadnicze zastrzeżenia, prowadząc do istotnych wątpliwości interpretacyjnych, które czynią obrót nieruchomościami rolnymi jeszcze bardziej zagmatwanym, nieprzewidywalnym i uznaniowym.
Zastrzeżenia te dotyczą przede wszystkim kumulatywnego zbiegu stosowania tych dwóch regulacji; powstają pytania doty-czące zwłaszcza tego, czy w przypadku zdarzeń dających Agencji prawo wykupu, wskazanych w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., w tym przekształcenia spółek handlowych, w ogóle wymagana jest jego uprzednia zgoda na nabycie nieruchomości rolnej. Większość praktyków sugeruje rozwiązania asekuracyjne. Ze względu na daleko idące i dolegliwe konsekwencje naruszenia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego praktyka kontraktowa będzie się zapewne stosować jednocześnie do obowiązków wyra-żonych zarówno w art. 2a, jak i 4 u.k.u.r., rekomendując występowanie o zgodę Prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej, biorąc jednocześnie pod uwagę prawo do jej wykupu. W oparciu o literalne rozumienie analizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadą jest bowiem bezwzględna konieczność uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, a jedynie w ustawowo określonych przypadkach, w których obowiązek taki jest wyłączony przepisami szczególnymi, o których mowa – w tym ujęciu – w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., Agencji przysługiwałoby w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej albo nabycia jej na innej podstawie – odpowiednio – prawo pierwokupu albo prawo wykupu (o ile i te uprawnienia nie zostały w sposób wyraźny wyłączone w art. 3 ust. 5 i art. 4 ust. 4 u.k.u.r.). Ustawodawcy chodziłoby zatem o poddanie obrotu nieruchomościami rolnymi reglamentacji w drodze prawa pierwokupu i prawa nabycia (wykupu) jedynie w sytuacjach, gdy nabycie jest w ogóle możliwe na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego [tj., gdy w sensie techniczno-prawnym istnieje podmiot, który można by określić jako „zbywcę” (ad impossibilia nemo obligatur)], a nie o „zbiorcze” wyłączenie konieczności uzyskania zgody we wszystkich przypadkach wskazanych w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. Taka wykładnia, życzliwa woli ustawodawcy maksymalnego ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi, niewątpliwie opiera się na minimum racjonalności wykładni analizowanych przepisów. Można przecież twierdzić, że to udzielenie zgody wyłącza zastosowanie prawa wykupu (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a u.k.u.r.), ale nie odwrotnie, prawo wykupu nie wyłącza już zgody na nabycie, która ma powszechny charakter. Za taką wykładnią ewentualnie przemawiałoby nie tylko literalne rozumienie art. 2a ust. 4 u.k.u.r. z katalogiem wyjątków, w których uzyskanie zgody nie jest wymagane (brak tam wyraźnego odesłania do art. 4 ust. 1 u.k.u.r.), lecz także analogiczna lista wyłączeń w art. 4 ust. 4 i art. 3 ust. 5 u.k.u.r. dotyczących, odpowiednio – prawa wykupu i pierwokupu, choć jednocześnie w art. 4 u.k.u.r., w odróżnieniu od regulacji dotyczących prawa pierwokupu, wyraźnie oznaczono podmioty zobowiązane do zawiadomienia ANR o nabyciu nieruchomości rolnej.
Niektórzy na pytanie o wzajemną relację art. 2a ust. 4 i art. 4 ust. 1 u.k.u.r. w kontekście przekształcenia spółki odpowiadają więc zdecydowanie twierdząco. Skoro spółka nie może być rolnikiem indywidualnym oraz nie mają do niej zastosowania żadne wyjątki przewidziane w art. 2a ust. 3 u.k.u.r., to zgoda na jej przekształcenie jest – ich zdaniem – bezwzględnie wymagana. Brak takiej zgody spowoduje, że jedynym rozwiązaniem umożliwiającym przeprowadzenie podziału, przekształcenia lub łączenia spółek w razie nieudzielenia zgody przez Agencję na nabycie byłoby wcześniejsze zbycie nieruchomości rolnej na podmiot spełniający wymagania przewidziane w art. 2a u.k.u.r., lub też wykupienie nieruchomości rolnej przez ANR po odmowie wyrażenia zgody na dokonanie nabycia nieruchomości rolnej w wyniku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek. W innym wypadku nabycie nieruchomości rolnej w wyniku przeprowadzenia omawianych procesów będzie bezwzględnie nieważne . Biorąc pod uwagę literalną interpretację przepisów, podkreśla się, że we wszystkich możliwych scenariuszach związanych z podziałem lub łączeniem się spółek Prezes ANR byłby pozbawiony prawa wykupu, co pozostawałoby w rażącej sprzeczności z ustawą, w której wyraźnie takie uprawnienie mu nadano .
Jednocześnie, niejednokrotnie ci sami autorzy wskazują na możliwość odmiennej interpretacji i traktowania art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. jako lex specialis w stosunku do art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Prawo wykupu ma bowiem sens tylko w razie uznania go za wyjątek od zasady nabycia nieruchomości rolnych wyłącznie przez rolnika indywidualnego. Ustawodawca dopuszcza bowiem, w drodze wyjątku, ustawową możliwość nabycia nieruchomości przez podmiot niespełniający kryteriów rolnika indywidualnego (zob. art. 2a ust. 1 u.k.u.r. – „(...) chyba że ustawa stanowi inaczej”), a art. 4 u.k.u.r. jest właśnie takim odstępstwem od obowiązku uzyskania zgody prezesa ANR .
O zamiarze ustawodawcy nadania art. 4 ust. 1 u.k.u.r. cech przepisu szczególnego wobec art. 2a ust. 4 u.k.u.r. może świad-czyć uzasadnienie projektu Ustawy nowelizującej, stosownie do którego: „Analogicznie jest uzasadnione prawo nabycia przez Agencję nieruchomości w razie zaistnienia zdarzenia prawnego innego niż umowa sprzedaży. Skoro bowiem właścicielem nieru-chomości rolnej można stać się nie tylko w wyniku zawarcia umowy sprzedaży, ale także innych zdarzeń prawnych (niekoniecz-nie nawet czynności prawnych), to także w tych przypadkach uzasadnione jest, by Agencja Nieruchomości Rolnych miała okre-ślone instrumenty prawne służące kształtowaniu ustroju rolnego państwa” . Z powyższego wynika zatem, że w sytuacjach obję-tych regulacją art. 4 ust. 1 u.k.u.r. ANR nie dysponuje innym „instrumentem prawnym”, a więc także konstrukcją zgody jej Pre-zesa na nabycie nieruchomości rolnej. Zacytowany fragment jedynie pozornie pozostaje w sprzeczności z zasadą zadeklarowaną we wcześniejszym akapicie uzasadnienia projektu ustawy, gdzie stwierdza się, że nabywcami nieruchomości rolnych mogą być zasadniczo rolnicy indywidualni, a nabycie przez inne podmioty i w szczególnych sytuacjach (tu m.in. po uzyskaniu Zgody Prezesa ANR, przy spełnieniu wskazanych wymogów) jest wyjątkiem .
Mając na względzie powyższe, wśród komentatorów można się spotkać z opinią, że prawo nabycia (wykupu) przysługuje ANR tylko w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej na podstawie innej niż sprzedaż umowy ze skutkiem rozporządzającym (prawnorzeczowym), definitywnie przenoszącej własność (użytkowanie wieczyste) nieruchomości rolnej, ponieważ w razie sprzedaży Agencji przysługuje prawo pierwokupu . Nie do końca jasne wydaje się natomiast stanowisko, stosownie do
którego prawo wykupu ma obecnie szerokie, przedmiotowe zastosowanie i przysługuje w każdej sytuacji, o której mowa w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., nie zaś jedynie w sytuacji, gdy inny szczególny przepis wyłącza zastosowanie art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Niemniej i tu się zaznacza, że po nowelizacji konstrukcja prawa wykupu odnosi się do wszystkich przypadków nabycia na podstawie innego zdarzenia prawnego niż umowa sprzedaży.
Stanowisko, stosownie do którego art. 4 u.k.u.r. jest normą szczególną wobec art. 2a ust. 4 u.k.u.r., mogłoby być oparte w pierwszej kolejności na wykładni systemowej. Regulacja wymagania uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, jako zasada ogólna całej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, wyraźnie wyprzedza unormowanie prawa wykupu, które w takim układzie normatywnej zależności ma widoczne cechy wyjątku od reguły. W art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a u.k.u.r. wyraźnie też wyłącza się prawo wykupu w sytuacji, gdy w sprawie wydano już zgodę na nabycie nieruchomości rolnej. Prawo to nadal przysługuje Agencji w razie wydania decyzji odmownej. Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej wydawana jest na wniosek zbywcy, który ponadto musi wykazać brak możliwości zbycia nieruchomości rolnej podmiotom wymienionym w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r., rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej przez nabywcę oraz brak zagrożenia nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Wymagania te w żaden sposób nie dotyczą procesu przekształcenia spółki handlowej, która ma czysto wewnętrzny, korporacyjny charakter. Ponadto konstrukcja zgody i cała procedura jej uzyskania nie jest kompatybilna z kilkoma okolicznościami określonymi w hipotezie art. 4 ust. 1 u.k.u.r., co może właśnie przemawiać za szczególnym charakterem tej regulacji. Można zatem uznać, że ustawodawca celowo opisał w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. sytuacje specyficzne, tym samym wyłączając je spod ogólnego obowiązku uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, jednocześnie zachowując kontrolę nad tymi zdarzeniami prawnymi przez nałożenie na określone podmioty obowiązku dokonania zgłoszenia i zarezerwowanie Agencji prawa wykupu.@page_break@
Wydaje się zatem uzasadnione przyjęcie na wstępie, że zakres stosowania art. 2b ust. 4 i art. 4 u.k.u.r. nie pokrywa się. Wy-nika to wprost z treści art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a w zw. z art. 4 ust. 1 w zw. z art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Uprawnienie ANR działającej na rzecz Skarbu Państwa do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej nie przysługuje m.in. w razie, gdy nabycie to następuje za zgodą Prezesa Agencji, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Uzyskanie przez zbywcę nieruchomości rolnej (art. 4 ust. 1 u.k.u.r.) zgody na nabycie przez nabywcę wskazanego we wniosku automatycznie wyłącza bowiem prawo Agencji do jej wykupu.
Gdyby uznać odmiennie, tj., że art. 4 ust. 1 u.k.u.r. nie wyłącza obowiązku uzyskania przez zbywcę zgody, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., oznaczałoby to nie tylko akceptację stanu, w którym art. 4 ust. 5 pkt 1 u.k.u.r. znajdowałby zastosowanie jedynie w bardzo wyjątkowych przypadkach, lecz także przyjęcie, że we wszystkich sytuacjach wymienionych w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. konieczny byłby uprzedni wniosek zbywcy o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej przez nabywcę (lub ewentualnie wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, pod warunkami, o których mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. a–c u.k.u.r.), – co np. w przypadku przekształcenia spółki jest jednak bezprzedmiotowe, ponieważ podmiotu o przymiotach zbywcy nie da się zidentyfikować z przyczyn techniczno-prawnych. Podobnie jest w sytuacji nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia albo w wyniku uwzględnienia powództwa w postępowaniu cywilnym. W przypadku zasiedzenia nie można uznać za „zbywcę” poprzedniego właściciela nieruchomości. Całkowicie nieuprawnione jest również traktowanie pozwanego, który przegrał proces o prawo do tej nieruchomości, za zbywcę zobowiązanego do uzyskania zgody Prezesa Agencji na „nabycie” nieruchomości rolnej przez powoda. Ponadto w postępowaniu nieprocesowym, a także w postępowaniu administracyjnym może niekiedy brać udział tylko jeden podmiot (np. wnioskodawca), co również niejednokrotnie uniemożliwiałoby ustalenie osoby „zbywcy” w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku takiego postępowania. W przypadku przekształcenia spółki handlowej, spółka przekształcana mogłaby być „odpowiednio” traktowana jako zbywca – ale pozostawałoby to w rażącej sprzeczności z charakterem prawnym tej instytucji Kodeksu spółek handlowych (zob. wcześniejsze rozważania). Te jasne przykłady pokazują, że wykładnia zakładająca konieczność uzyskania zgody Prezesa ANR w wielu sytuacjach wskazanych w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prowadzi niejednokrotnie do absurdalnych wniosków. Uzyskanie zgody przez zbywcę nie generowałoby szczególnych problemów jedynie w sytuacji, gdy do nabycia nieruchomości dochodziłoby w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej (art. 4 ust. 1 pkt 1 i 2 u.k.u.r.) oraz w drodze czynności mortis casa, bowiem w art. 2a ust. 3 pkt 2 u.k.u.r. wyłącza się obowiązek jej uzyskania.
W związku z tym, biorąc pod uwagę ustalony wcześniej fakt, że przekształcenie spółki nie wiąże się ze zmianą podmiotową (spółka przekształcana i przekształcona to ten sam podmiot prawa cywilnego), a art. 4 u.k.u.r. stanowi lex specialis w stosunku do art. 2a ust. 4 u.k.u.r., należy przyjąć, że spółka przekształcana będąca właścicielem nieruchomości rolnej nie ma obowiązku uzyskiwać zgody Prezesa ANR, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., zarówno przed dokonaniem takiego przekształcenia, jak i po jego dokonaniu.
Brak obowiązku uzyskania zgody Prezesa ANR nie oznacza jednak, że w związku z przekształceniem Agencji nie przysługiwałoby prawo wykupu nieruchomości rolnej z majątku przekształcanej spółki handlowej, stosownie do art. 4 ust. 1 u.k.u.r. Zasadnicza wątpliwość dotyczy jednak nadal tego, że kształtujące prawo wykupu, tak jak wyrażenie zgody na przejście własności, przysługuje Agencji jedynie w przypadku nabycia nieruchomości rolnej, a – jak już wcześniej ustalono – w wyniku przekształcenia spółki handlowej do takiego nabycia w ogóle nie dochodzi, mimo że w art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b u.k.u.r. ustawodawca expressis
verbis wskazuje przekształcenie jako jedno ze zdarzeń prowadzących do powstania tego prawa podmiotowego.
4. Podsumowanie
Ostatecznie, w oparciu o wykładnię funkcjonalną, należy się opowiedzieć za brakiem wymagania zgody Prezesa ANR na nabycie nieruchomości w toku przekształcenia spółki handlowej, co oznacza, że w takim przypadku reglamentacja obrotu może się, co najwyżej i to także wątpliwe, realizować jedynie za pośrednictwem prawa wykupu.
Przedstawiony wyżej wynik przeprowadzonej wykładni, w szczególności na przykładzie przekształcenia spółki handlowej, potwierdza obawy, że obowiązki nałożone na uczestników obrotu nieruchomościami rolnymi w art. 2a ust. 4 i art. 4 ust. 1 u.k.u.r. zostały skonstruowane niezgodnie z zasadami przyzwoitej legislacji wywodzonymi z klauzuli demokratycznego państwa prawnego – art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP – oraz sprzecznie z regułami logiki prawniczej .
Co niezmiernie istotne, okoliczność, że w toku przekształcenia w ogóle nie dochodzi do nabycia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 7 u.k.u.r., czyni jakiekolwiek rygory nakładane przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na spółkę handlową (niezależnie od rozstrzygnięcia, czy jest to obowiązek uzyskania uprzedniej zgody czy prawo wykupu ANR) niezgodnymi z zasadą proporcjonalności – art. 31
ust. 3 Konstytucji RP, zasadami ochrony własności prywatnej i swobody działalności gospodarczej, podważając tym samym podstawy społecznej gospodarki rynkowej
(art. 20 Konstytucji RP), zasadę ochrony własności i prawa dziedziczenia (art. 21 ust. 1 Konstytucji RP), zasadę równości w prawie (art. 32 Konstytucji RP). Ograniczenia te godzą w istotę prawa własności w rozumieniu art. 64 Konstytucji RP, nie wspominając nawet o sprzeczności ze swobodami traktatowymi, będącymi podstawą Wspólnego Rynku (przede wszystkim swobodą przepływu kapitału, przedsiębiorczości i usług, co zwłaszcza w przypadku procesów transformacyjnych w spółkach kapitałowych wydaje się szczególnie wątpliwe). Wymaganie od spółki przekształcanej uzyskania zgody Prezesa ANR oznacza-łoby, że spółka będąca właścicielem nieruchomości rolnych, aby dokonać przekształcenia, o ile jeszcze przed przekształceniem nie wyzbędzie się tych nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie tylko musi wykazać, że nie było możliwości nabycia tych nieruchomości przez podmioty zwolnione z obowiązku uzyskania zgody na nabycie, lecz także musi (już po przekształceniu, jako spółka przekształcona) – zgodnie z art. 2b ust. 1 u.k.u.r. – prowadzić gospodarstwo rolne, w którego skład weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieru-chomości – choćby wcześniej takiej działalności nie prowadziła i wcale nie zamierzała prowadzić. Co więcej, spółka prze-kształcona (w momencie, w którym jeszcze nie istnieje, bowiem przed dniem przekształcenia istnieje tylko spółka przekształca-na, wnioskująca o zgodę) musi „dawać rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej”.
Stosowanie prawa w demokratycznym państwie prawnym nie może w żadnym razie polegać na występowaniu o wydanie decyzji administracyjnej „na wszelki wypadek”.
Trudno zaakceptować tezę, że celem ustawodawcy było uczynienie z obowiązku uzyskania zgody na „nabycie” nieruchomości powszechnego narzędzia służącego „przymuszaniu” nabywców, w tym także spółek planujących przekształcenie, do wyzbycia się nieruchomości rolnej na rzecz rolników indywidualnych lub de facto Skarbu Państwa. Takie domniemane intencje ustawodawcy, nawet w kontekście zasady ochrony gospodarstwa rodzinnego, jako podstawy ustroju rolnego RP, nie powinny znajdować wyrazu w nielojalnym wobec obywateli tworzeniu ustawowych ograniczeń, wymuszających wyzbycie się prawa własności.
Należy zatem raczej przyjąć, że chodziło jednak o wyłączenie spółki przekształcanej z obowiązku otrzymania zgody uzależnionej od warunków sformułowanych w art. 2a ust. 4 pkt 1 u.k.u.r. i poddanie „nabycia nieruchomości rolnej” w drodze przekształcenia spółki kontroli „jedynie” w ramach instytucji prawa wykupu. W takiej jednak sytuacji należy stwierdzić, że wola ta została wyrażona w sposób na tyle niejasny i niefrasobliwy, iż próba jej „odkodowania” z treści przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w drodze wykładni funkcjonalnej bliższa jest prawotwórstwu niż stosowaniu prawa. Poszukiwanie domniemanych intencji ustawodawcy jawi się jako przedsięwzięcie całkowicie jałowe.
Należy zgłosić pilny postulat de lege ferenda uwolnienia procesu przekształcenia spółki handlowej będącej właścicielem nie-ruchomości rolnej spod jakichkolwiek ograniczeń przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które w tym przy-padku są wadliwe z punktu widzenia techniczno-prawnego, ale także trudne do logicznego i spójnego wyjaśnienia – nawet w ramach aksjologii znowelizowanej ustawy. Najprostszym rozwiązaniem byłoby, jak już była o tym mowa, umieszczenie prze-kształcenia wśród wyłączeń, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3 u.k.u.r. Ewentualne uwzględnienie tego postulatu nie uchroni jednak ustawodawcy od zarzutu niekonstytucyjności całej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Być może, zamiarem ustawodawcy, jaki w dłuższej perspektywie zamierzał zrealizować, nakładając obowiązek uzyskania zgody na „nabycie” nieruchomości w razie przekształcenia, było skłonienie spółek przekształcanych do wyzbycia się nierucho-mości rolnej na rzecz rolników indywidualnych. Cel ten nie ma jednak nic wspólnego z konstytucyjnymi gwarancjami podmiotowego prawa własności i – jak wyżej wykazano – nie jest możliwy do zrealizowania. Oznacza to, że de facto ustawodawcy mogło chodzić o otwarcie drogi do upaństwowienia gruntów rolnych w drodze wykonywania przez ANR prawa wykupu. Z uwagi na cel uchwalenia ustawy nowelizującej, którym było „zamrożenie” obrotu nieruchomościami rolnymi, oraz sposób jego realizacji, uznać należy przewidziane tam ograniczenia za niezgodne z art. 20, a zwłaszcza z art. 64 Konstytucji RP. Za szczególnie rażące naruszenie konstytucyjnej ochrony własności uznać trzeba odstąpienie przez ustawodawcę od gwarancji równości tej ochrony dla wszystkich podmiotów zarówno prywatnych, jak i publicznych. Nie każdy ma prawo do własności nieruchomości rolnej (art. 64 ust. 1 Konstytucji RP). Swobodne prawo do własności nieruchomości rolnej mają tylko wybrani (np. uznawane przez państwo kościoły i związki wyznaniowe oraz parki narodowe i Lasy Państwowe).
Niezwykle restrykcyjne wymagania uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej oraz dolegliwe skutki jej braku stanowią ograniczenia prawa własności dalece wykraczające przeciw istocie tego fundamentalnego prawa rzeczowego, a w konsekwencji – poważne naruszenie art. 64 ust. 3 Konstytucji RP.
Godzą one głównie w tych, którzy w założeniu mieli być chronieni przez nowe przepisy, czyli w rolników indywidualnych. Ceny gruntów rolnych w ciągu roku obowiązywania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego spadły o kilkadziesiąt procent, zwiększając, co prawda, finansową swobodę wykonywania prawa wykupu przez Agencję, ale jednocześnie zmniejszając wartość hipotecznego zabezpieczenia kredytów zaciągniętych na rozwój i unowocześnienie gospodarstw rolnych. Powszechny spadek wartości nieruchomości rolnych, będących zabezpieczeniem hipotecznym kredytu, niejednokrotnie oznacza dla kredytobiorców konieczność udzielania bankom dodatkowych, często kosztownych zabezpieczeń (np. ubezpieczenia wierzytelności). Drastycznie maleją szanse na oddłużenie gospodarstw rolnych, ponieważ trudno znaleźć nabywcę za godziwą cenę, spełniającego jednocześnie ustawowe wymagania uprawniające do nabycia nieruchomości rolnej i obowiązki, o których mowa w art. 2b u.k.u.r. Ze względu na brak chętnych uprawnionych, sprzedaż nieruchomości rolnej zadłużonego rolnika w drodze licytacji, jeśli w ogóle, następuje dopiero na drugiej licytacji (art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego ) albo nawet w drodze przejęcia nieruchomości (art. 984 k.p.c.), a więc za cenę znacznie poniżej sumy oszacowania. Trudności ze sprzedażą zadłużonych gospodarstw rolnych wywołały skutek „mrożący” wszelkich akcji kredytowych. Banki odmawiają udzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką na gruntach rolnych nawet, jeżeli rolnik indywidualny zamierza inwestować w rozwój swojego gospodarstwa, przedstawiając dobry i kompetentny projekt inwestycyjny. Istotne zwiększenie się ryzyka nieściągalności wierzytelności zabezpieczonych hipoteką na nieruchomościach rolnych i wywołane tym trudności z uzyskaniem kredytu powodują, że także podmioty, które spełniają wymagania do nabycia nieruchomości rolnej, bez zgody Prezesa ANR nie są w stanie „dokupić” gruntów rolnych i rozwijać własnego gospodarstwa rodzinnego. Zmniejsza się poważnie również szansa na przekonanie Agencji, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w art. 2a ust. 1 i 3 u.k.u.r. Prawie zupełnie ustała możliwość sprzedaży nieruchomości rolnych w granicach administracyjnych miast na cele inwestycyjne, ponieważ nie sposób w takich okolicznościach wykazać spełnienia przesłanek uzyskania zgody, o których mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r. To tylko niektóre konsekwencje nieprzemyślanego przyjęcia niekonstytucyjnych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Na zakończenie należy wyrazić obawę, że jakakolwiek próba racjonalizacji omawianych przepisów i wykładni prokonstytucyjnej czy prounijnej – niekiedy wbrew ich literalnemu brzmieniu – mogłaby prowadzić do utrwalenia się praktyki tworzenia prawa niskiej jakości, którego wykładnia nasuwa nierozwiązywalne wątpliwości, umożliwiając dokonywanie dowolnych, sprzecznych interpretacji.
Summary
Wojciech J. Kocot, Dawid Buszmak
Transformation of a commercial company being
the owner of agricultural real property
The Act of 11 April 2003 on the Formation of Agricultural System (the ‘Act’), as amended by Art. 7 of the Act of 14 April 2016 on Suspending the Sale of Real Property of the Agricultural Property Stock of the State Treasury and on Amendments to Certain Other Acts, cannot be interpreted literally, because it leads to unacceptable results, predominantly caused by improper legislative technique. It is then inevitable that one should apply instead the functional and teleological methods of interpretation. As far as the conversion of a commercial company owning agricultural real property is concerned, the main problem consists in the existence of a duty to obtain consent for acquisition of property from the president of the Agricultural Property Agency (the ‘Agency’). At the same time, the right of the Agency to purchase the agricultural real property which is to be acquired has to be considered. The answer mainly depends on the prior determination of the relationship between the scopes of the legal norms regulating both rights, as well as on the interpretation of the concept of ‘acquisition of agricultural real property’, which seems to be crucial for applying the Act in the case of the transformation procedure. The main part of the definition of the above concept is found in Art. 2(7) of the Act, but some elements of this definition are incorrectly dispersed in several subsequent (but not consecutive) provisions of the Act. The right of preemption is beyond the scope of this essay, because it refers only to the contract of sale and not to the transformation of companies. The questions of the Act’s ratio legis, and the serious problem of the Act’s inconformity with the Constitution of the Republic of Poland and with EU law, which should be dealt with in separate essays, have been only mentioned. They call for a reflection on insufficient quality of recent legislation in Poland.
Prof. dr hab. Wojciech J. Kocot
Autor jest kierownikiem Katedry Prawa
Cywilnego Porównawczego w Instytucie Prawa Cywilnego
na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
Dawid Buszmak jest aplikantem radcowskim.
Artykuł pochodzi z miesięcznika Przegląd Prawa handlowego 2017/7>>