W ciągu ostatnich 20 lat w wielu polskich gminach można było zaobserwować prawdziwy boom w budowie linii kanalizacyjnych i wodociągowych. Położono setki kilometrów linii przesyłowych, z reguły przez grunty prywatne. Inwestorami zwykle były gminy, albo komunalne spółki zależne. Nie dbano przy tym pieczołowicie o formalności i z reguły zadowalano się zgodami właścicieli na położenie linii przesyłowych w formie pisemnej zwykłej, czasami tylko opatrzoną podpisem potwierdzonym notarialnie. Pozwalało to na ułożenie instalacji, ale nie dawało właścicielom linii przesyłowej trwałych praw do wejścia na grunt w celu dokonania np. napraw. Zwykle też nie rekompensowano właścicielom gruntów strat związanych z utrudnieniami w korzystaniu z własności działek przez które prowadzono linie.
Sytuację zmieniło wprowadzenie do kodeksu cywilnego nowelą z dn. 3 VIII 2008r. służebności przesyłu (art. 305(1) i nast. k.c.). Jest to ograniczone prawo rzeczowe, na mocy którego uprawniony właściciel sieci przesyłowej może korzystać z nieruchomości obciążonej w niezbędnym zakresie. Służebność przesyłu może być ustanowiona na podstawie umowy, orzeczenia sądu za wynagrodzeniem, albo też zasiedzenia. Ten ostatni punkt jest szczególnie istotny dla właścicieli nieruchomości. Sąd Najwyższy przyjął bowiem, że pomimo, że umowa przesyłu pojawiła się w polskim ustawodawstwie dopiero w 2008r. to i przed tą datą można było rozpocząć zasiadywanie służebności gruntowej o treści służebności przesyłu (np. orz. SN z 27 VI 2013r. IIICZP 31/13) o ile tylko urządzenia przesyłowe były własnością wnioskodawcy (orz. SN-u z 13 IX 2013r. II CSK 10/13). Zasiedzenie wymaga 20 lat posiadania w dobrej wierze, lub 30 lat w złej wierze. Z uwagi na rygoryzm rozumienia dobrej wiary przez sądy przyjąć należy jako regułę okres 30 lat. Pamiętać przy tym należy, że zgodnie z orz. SN-u z dn. 12 IX 2013r. (IV CSK 88/13) wytoczenie procesu o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu nie przerywa biegu zasiedzenia. W każdym bądź razie zasiedzenie służebności przez firmę przesyłową uniemożliwia dochodzenia dalszych roszczeń.
W przypadku jednak większości linii kanalizacyjnych i wodociągowych zostały one zbudowane po 1990r. - zasiedzenie w złej wierze jest możliwe dopiero po 2020r. Właściciele nieruchomości obciążonych mają więc jeszcze możliwość wystąpienia do sądu o przymusowe ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
Wniosek rozpoznawany jest przez sąd w trybie tzw. nieprocesowym. Opłata sądowa jest stała (40zł) niezależnie od wysokości dochodzonego wynagrodzenia. Wnioskodawca niewiele więc ryzykuje występując o wyższą wysokość wynagrodzenia niż potem przyzna mu sąd. Można domagać się wynagrodzenia rocznego, albo jednorazowego. Jego wysokość zależy od lokalnych warunków i stopnia naruszenia interesów właściciela gruntu. Najpierw należy ustalić granicę i powierzchnię pasa gruntu, na którym ma być wykonywana służebność. Pamiętać należy, że oprócz gruntu zajętego bezpośrednio przez instalację, służebność powinna obejmować pas techniczny. Będzie on niezbędny, gdy w przyszłości dojdzie do konieczności napraw, a jednocześnie określa granice trwałej ingerencji właściciela gruntu np. co do zabudowy. Szerokość tego pasa technicznego nie jest precyzyjnie ustalona w praktyce. Sądy zwykle przyjmują pas o szerokości 2m, licząc od osi ruty przesyłowej w obie strony. Gdy już będzie ustalona powierzchnia pasa gruntu, to następnym krokiem jest ustalenie odszkodowania za poszczególne metry kw. Niektóre sądy ustalają wysokość wynagrodzenia za służebność w wysokości czynszu dzierżawnego za grunt. Tego rodzaju praktyka znajduje szczególne uzasadnienie na terenach wykorzystywanych rolniczo oraz, gdy chodzi o ustalenie wynagrodzenia rocznego. Inną metodą jest ustalenie ceny sprzedaży gruntu jako podstawy do ustalenia jednorazowego wynagrodzenia. Następnie ustalić należy ułamek, w jakim właściciel może wykorzystywać pas gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. W pewnych wypadkach będzie mógł korzystać w minimalnym stopniu z gruntu - gdy chodzi o obszary zabudowane. Niekiedy zaś, gdy rury położone są głęboko pod ziemią, a grunt ma charakter rolny, nie będzie można korzystać tylko z gruntu zajętego pod studzienki rewizyjne, wraz z przylegającym do nich pasem technicznym.
Oczywiście, sądy nie obliczają samodzielnie powierzchni działki na której służebność ma być wykonywana, ani tez jej wartości. To robią na zlecenie sądu biegli sądowi: geodeta, przygotowujący mapy i rzeczoznawca, ustalający wartość gruntu. Sąd powołuje biegłych, ale na wniosek stron. Wnioskodawca powinien dokładnie zakreślić tezy dowodowe, tak, aby sąd mógł precyzyjnie wskazać je biegłemu. Pamiętać należy, że służebności przesyłu nie są zjawiskiem częstym w praktyce wymienionych biegłych i bez dokładnych wytycznych opinie będą niezadowalające.
Sprawy sądowe o ustanowienie służebności przesyłu nie są jak widać szczególnie skomplikowane. Do korzystania z drogi sądowej zachęcają też bardzo niskie opłaty sądowe, niezależne od dochodzonej kwoty. Ryzyko dla wnioskodawców nie jest duże, a możliwość uzyskania słusznej rekompensaty za umniejszoną wartość nieruchomości realna.
Autor: adw. Andzej Nogal, Warszawa
Odszkodowanie za linie kanalizacyjne i wodociągowe możliwe
Możliwość domagania się sądowego ustanowienia służebności przesyłu daje właścicielom gruntu solidny oręż w sporach z właścicielami sieci przesyłowych. Ci bowiem zbyt często zapominają, że linie przesyłowe są obciążeniem dla właścicieli nieruchomości, którym należy się słuszna rekompesata - pisze adwokat Andrzej Nogal.