Wspólnota Mieszkaniowa, której członkiem był powódka, podjęła uchwałę w sprawie powoływania na członka zarządu wspólnoty wyłącznie właścicieli lokali, z wyłączeniem najemców lokali komunalnych, osób prawnych i pełnomocników właścicieli. Powódka wskazała, że jej zdaniem zaskarżona uchwała narusza przepisy ustawy o własności lokali, uniemożliwiając wybór profesjonalnego zarządcy oraz prawo właścicieli lokali do wyboru w skład zarządu osób spoza ich grona.

Wspólnota decyduje, w jaki sposób będzie funkcjonować

Sąd Apelacyjny w Warszawie po rozpoznaniu odwołania wniesionego przez powódkę podzielił ustalenia faktyczne Sądu I instancji, przyjmując jednak odmienną ocenę stanu prawnego sprawy. Wyjaśnił, że właściciele lokali mają prawo zadecydować, czy sprawami wspólnoty mieszkaniowej będzie kierował zarządca wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali czy też zarząd, jako organ wewnętrzny wspólnoty. Powołany zarządca nie jest przy tym organem wspólnoty, lecz odrębnym wobec niej podmiotem, a podstawą prawną jego reprezentacji jest instytucja przedstawicielstwa. Zarząd wykonywany przez osobę fizyczną, na podstawie art. 20 ustawy o własności lokali, oznacza natomiast, że wybrana osoba staje się organem wspólnoty i dokonuje czynności w jej imieniu, a nie w imieniu własnym. Jej upoważnienie do reprezentacji wspólnoty i kompetencje wynikają wprost z przepisów ustawy o własności lokali.

Jeżeli nie powołano zarządcy, wspólnota musi wybrać zarząd

Organizacja i sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną w przypadku ustanowienia zarządcy wynika przede wszystkim z zawartej umowy lub uchwały właścicieli lokali (art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali). W sytuacji, gdy właściciele lokali, tak jak w tej sprawie, nie ustanowili zarządcy, a lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem, właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali).

Decydują kwalifikacje, a nie status członka wspólnoty

Zdaniem Sąd Apelacyjnego w Warszawie zaskarżona uchwała naruszyła art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, dotycząc materii uregulowanej ustawą i niepozostawionej kompetencji współwłaścicieli. Niedopuszczalne jest bowiem zakazywanie wyboru do zarządu określonych kategorii osób fizycznych, w realiach sprawy najemców lokali komunalnych i pełnomocników właścicieli, gdyż stanowi to niedopuszczalną ingerencję w indywidualny akt głosowania w przedmiocie wyboru członków zarządu. Każdy ze współwłaścicieli ma ustawowe prawo oddania głosu za lub przeciwko określonemu kandydatowi ubiegającemu się o stanowisko członka zarządu i prawo to nie może zostać ograniczone przez współwłaścicieli w drodze uchwały zakazującej głosowania na określonego kandydata. Właściciele lokali chcąc zapewnić sobie wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną na najwyższym poziomie, mogą zatem wybrać do zarządu osoby, których kwalifikacje, a nie przynależność do wspólnoty, będzie tego gwarantem.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 28.04.2017 r., sygn. akt I ACa 329/16

Opracowanie: Marek Sondej