Strona główna » Wiadomości » Analizy i komentarze » Sąd może orzec eksmisję z lokalu mieszkalnego

Sąd może orzec eksmisję z lokalu mieszkalnego

13.11.17

Eksmisja z lokalu mieszkalnego to jeden z tych obszarów relacji społecznych, gdzie poziom emocji pomiędzy stronami konfliktu często sięga zenitu, bo dotyka bardzo wrażliwych zagadnień związanych z podstawami egzystencji człowieka - pisze Wojciech Kowalski.

articleImage: Sąd może orzec eksmisję z lokalu mieszkalnego fot. Thinkstock

Nadchodzi sezon zimowy, a zgodnie z obowiązującym prawem wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. W efekcie temat eksmisji, jak co roku, zaczyna wzbudzać większe zainteresowanie i emocje.

 

Dlatego też warto bliżej przyjrzeć się, jak może zakończyć się postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego, jakie mogą zapaść rozstrzygnięcia w tego typu sprawach.
 

Artykuł powstał w oparciu o komentarze do wybranych kroków postępowania zawartych w procedurze autorstwa P. Wiśniewskiego: Postępowanie w sprawie z powództwa o eksmisję z lokalu mieszkalnego, pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

 

Oddalenie powództwa

Sąd oddali powództwo o eksmisję przede wszystkim, jeśli pozwany nie mieszka w lokalu mieszkalnym, którego dotyczy spór. Przeszkodą do uwzględnienia powództwa nie jest przy tym jednak czasowe nieprzebywanie w lokalu mieszkalnym, gdy okoliczności sprawy wskazują na to, że pozwany ma zamiar stałego w nim pobytu, a opuszczenie lokalu miał wyłącznie przejściowy charakter, np. wynikało z zagranicznego wyjazdu służbowego albo przymusowego pozbawienia wolności.

W wypadku, gdy żądanie eksmisji wywodzone jest z roszczenia windykacyjnego (art. 222 § 1 k.c.) powództwo podlega poza tym oddaleniu przykładowo, jeśli:

– pozwany wykaże, że przysługuje mu skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania lokalem,

– żądanie właściciela lokalu (powoda) jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.); wskazana przeszkoda do uwzględnienia powództwa powinna mieć charakter przejściowy, a nie trwały.

Powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu podlega oddaleniu przykładowo, jeśli:

– powód nie jest wynajmującym lokal,

– pozwany nie jest najemcą lokalu lub inną osobą, na której ciąży obowiązek zwrotu lokalu po zakończeniu najmu.

Oddaleniu podlega powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego wytoczone przez lokatora lub właściciela innego lokalu w budynku, jeżeli przykładowo:

– pozwany w ogóle nie wykracza przeciwko porządkowi domowemu,

– pozwany wykracza przeciwko porządkowi domowemu, ale jego zachowanie nie ma rażącego lub uporczywego charakteru, albo nie czyni uciążliwym korzystania z innych lokali.

Powództwo małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora podlega oddaleniu przykładowo, gdy:

– pozwany nie zachowuje się rażąco nagannie,

– zachowanie pozwanego nie uniemożliwia wspólnego zamieszkiwania,

– powód nie mieszka wraz z pozwanym w spornym lokalu mieszkalnym; nie chodzi jednak o czasowe wyprowadzenie się z lokalu bez zamiaru zmiany miejsca zamieszkania, np. jeżeli czasowe opuszczenie lokalu przez powoda wynika z niewłaściwego zachowania pozwanego, które stanowić ma przyczynę wytoczenia powództwa.

 

Uwzględnienie powództwa - ujęcie ogólne

W wyroku uwzględniającym powództwo lokal mieszkalny, który pozwany ma opuścić należy określić na tyle precyzyjnie, aby nie było wątpliwości (w szczególności na etapie postępowania egzekucyjnego) co do jego tożsamości. Na ogół wystarczające jest wskazanie lokalizacji (adresu) lokalu.

Powództwo jest zasadne przykładowo, gdy:

– powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego, a pozwanemu, który w nim zamieszkuje, nie przysługuje skuteczne względem powoda uprawnienie do władania lokalem,

– powód jest wynajmującym lokal, a po zakończeniu najmu pozwany najemca nie wydał go powodowi,

– pozwany wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu w taki sposób, że czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, a eksmisji zażądał lokator lub właściciel innego lokalu w budynku (art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 z późn. zm.) - dalej jako: ustawa o ochronie praw lokatorów),

– pozwany swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie, a z żądaniem eksmisji wystąpił małżonek, rozwiedziony małżonek lub inny współlokator (art. 13 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Uwzględnienie powództwa ze stwierdzeniem, że pozwanemu przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego

O prawie do lokalu socjalnego orzeka się w wypadku eksmisji osoby, która była lokatorem (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 109). Za lokatorów uważa się także małoletnie dzieci oraz żonę właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił prawo własności (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 grudnia 2010 r., III CZP 109/10, OSNC 2011, nr 9, poz. 94; zob. również uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 185/05, OSNC 2006, nr 12, poz. 208).

Sąd obligatoryjnie orzeka, że pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja ma nastąpić z lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, albo należącego do spółdzielni mieszkaniowej lub towarzystwa budownictwa społecznego, a pozwany należy do kręgu osób wymienionych enumeratywnie w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, chyba że może zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Poza tym sąd może orzec, że pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli uzasadnia to dotychczasowy sposób korzystania z lokalu (np. pozwany dbał o stan techniczny dotychczas zajmowanego lokalu), albo sytuacja materialna i rodzinna. Za przyznaniem lokalu socjalnego przemawiają w szczególności niskie dochody eksmitowanego (i ewentualnie członków jego rodziny) niepozwalające na samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w inny sposób.

W razie orzeczenia o uprawnieniu pozwanego do otrzymania lokalu socjalnego, obligatoryjne jest zamieszczenie w wyroku również orzeczenia o wstrzymaniu wykonania eksmisji do czasu złożenia przez właściwą gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu będzie możliwe dopiero w razie dostarczenia dokumentu urzędowego lub dokumentu prywatnego z podpisem urzędowo poświadczonym, stanowiącego dowód złożenia pozwanemu (dłużnikowi) przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 786 § 1 k.p.c.).

Były lokator, wobec którego w wyroku eksmisyjnym stwierdzono uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zobowiązany jest do zapłaty odszkodowania za dalsze zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłby zobowiązany opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Gmina, która nie dostarcza lokalu socjalnego, ponosi natomiast odpowiedzialność odszkodowawczą wobec właściciela lokalu (art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Odpowiedzialność gminy za szkodę wynikłą z zajmowania lokalu bez tytułu prawnego przez osobę uprawnioną z mocy wyroku do lokalu socjalnego oraz tej osoby jest odpowiedzialnością in solidum (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07, OSNC 2008, nr 12, poz. 137).

Nie ma przeszkód, aby niezależnie od ustalenia, że pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, sąd uwzględnił w wyroku zarzut prawa zatrzymania, uzależniając spełnienie przez pozwanego świadczenia polegającego na wydaniu lokalu od świadczenia wzajemnego powoda.

Wyrok podlega przymusowemu wykonaniu w drodze egzekucji świadczeń niepieniężnych.

 

Uwzględnienie powództwa ze stwierdzeniem, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego

Sąd orzeka, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli nie uzasadnia tego ani dotychczasowy sposób korzystania z lokalu (np. pozwany dewastował lokal i jego wyposażenia), ani sytuacja materialna i rodzinna (np. pozwany uzyskuje dochody, które pozwalają na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, albo pomimo niskich dochodów ma możliwość zamieszkania w innym lokalu).

Uznanie, że pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego nie stoi na przeszkodzie, aby wyznaczyć pozwanemu odpowiedni termin na wydanie lokalu powodowi (art. 320 k.p.c.). Odroczenie terminu wydania może wynikać m.in. z zarzutu nadużycia prawa przez powoda, tj. sprzeczności żądania ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

Pamiętać przy tym należy, że odroczenie obowiązku wydania lokalu nie oznacza jednak uprawnienia do nieodpłatnego korzystania z tego lokalu. Każda osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego zobowiązana jest bowiem uiszczać co miesiąc odszkodowanie (art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

W razie zasadności zarzutu prawa zatrzymania sąd w wyroku uwzględnia powództwo z zaznaczeniem prawa zatrzymania (uzależniając spełnienie przez pozwanego świadczenia polegającego na wydaniu lokalu od świadczenia wzajemnego powoda), a jednocześnie oddala powództwo w pozostałym zakresie (zob. T. Wiśniewski, Prawo zatrzymania w kodeksie cywilnym, Warszawa 1999, s. 339).

Wyrok podlega przymusowemu wykonaniu w drodze egzekucji świadczeń niepieniężnych.

 

Uwzględnienie powództwa bez orzekania o prawie do lokalu socjalnego

Uwzględniając powództwo o eksmisję z lokalu mieszkalnego, sąd nie rozstrzyga czy pozwanemu przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, gdy przyczyną eksmisji jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego (art. 17 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jeżeli eksmisja ma nastąpić z jednego ze wskazanych powodów, należy to zaznaczyć w sentencji wyroku (art. 17 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

O prawie do lokalu socjalnym nie orzeka się także w wypadku eksmisji osoby, która nie była lokatorem (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 109). Chodzi przede wszystkim o byłego właściciela lokalu.

W razie uwzględnienia powództwa na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów sąd orzeka także o rozwiązaniu stosunku prawnego uprawniającego pozwanego do używania lokalu.

W razie zasadności zarzutu prawa zatrzymania sąd w wyroku uwzględnia powództwo z zaznaczeniem prawa zatrzymania (uzależniając spełnienie przez pozwanego świadczenia polegającego na wydaniu lokalu od świadczenia wzajemnego powoda), a jednocześnie oddala powództwo w pozostałym zakresie (zob. T. Wiśniewski, Prawo zatrzymania w kodeksie cywilnym, Warszawa 1999, s. 339).

Uwzględniając powództwo, sąd może także wyznaczyć pozwanemu odpowiedni termin na wydanie lokalu powodowi (art. 320 k.p.c.). Odroczenie terminu wydania może wynikać m.in. z zarzutu nadużycia prawa przez powoda, tj. sprzeczności żądania ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.).

Pamiętać przy tym należy, że odroczenie obowiązku wydania lokalu nie oznacza jednak uprawnienia do nieodpłatnego korzystania z tego lokalu. Każda osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego zobowiązana jest bowiem uiszczać co miesiąc odszkodowanie (art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wyrok podlega przymusowemu wykonaniu w drodze egzekucji świadczeń niepieniężnych.

 

Inne procedury

Warto odnotować, że z tematyką opisanego postępowania powiązane są również inne procedury, w tym m. in:

·         P. Wiśniewski: Postępowanie w sprawie z powództwa wynajmującego (bądź wydzierżawiającego) o zwrot przedmiotu najmu (bądź dzierżawy), pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela o wydanie oznaczonej rzeczy (art. 222 § 1 k.c.), pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela o wydanie oznaczonej rzeczy w związku z zarzutem pozwanego nadużycia przez powoda prawa (art. 222 § 1 i art. 5 k.c.), pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela o wydanie oznaczonej rzeczy w związku z powołaniem się przez pozwanego na prawo zatrzymania (art. 222 § 1 i art. 461 § 1 k.c.), pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie z powództwa o zapłatę odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie z powództwa o zapłatę odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie, której uprawnienie do otrzymania takiego lokalu stwierdzono w wyroku eksmisyjnym, pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

·         P. Wiśniewski: Postępowanie z powództwa o zapłatę odszkodowania za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego, pod red. nauk. prof. T. Wiśniewskiego, LEX/el. 2017.

 

Opracowanie:

Wojciech Kowalski

Redakcja Publikacji Elektronicznych WK

Zobacz wszystkie materiały pochodzące z: Redakcja Publikacji Elektronicznych WK

WKP Galeria Zdjęć

Średnia ocena artykułu (oddanych głosów: 0)

 
ZOBACZ TAKŻE

Zapisz się na newsletter
zaastepstwo.pl
NAJCZĘŚCIEJ CZYTANE