Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy - dodał Sąd Najwyższy.

Powództwo o eksmisję
Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych spółka z o.o. z siedzibą w Poznaniu wystąpił do sądu przeciwko Romanowi Ł. i dwóm innym lokatorom o eksmisję. Spółka stwierdziła, że w związku z zaległościami czynszowymi doszło do skutecznego wypowiedzenia przez nią stosunku najmu.
Uzasadniając swoją legitymację procesową powołała się na powierzenia jej – jako komunalnej osobie prawnej – przez miasto zadań w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej oraz gminnego budownictwa mieszkaniowego. W konsekwencji na podstawie umowy dzierżawy z miastem, powódka objęła w dzierżawę nieruchomość, w której znajduje się sporny lokal mieszkalny.

Czytaj też>> SN: trzeba zwrócić spadkobiercom kwoty uzyskane z najmu nie swoich lokali

Pozwany domagał się oddalenia powództwa, kwestionując legitymację procesową spółki. Twierdził, że umowa najmu łączyła go z miastem, a nie z powódką.
A ponadto swoje prawo do lokalu zgłasza Komendant Miejski Policji w Poznaniu. Pozwany zakwestionował również okoliczności, które miałyby świadczyć o skutecznym rozwiązaniu umowy najmu.

Wyrok eksmisyjny
Sąd Rejonowy 29 września 2016 r. nakazał wszystkim pozwanym, aby opuścili, opróżnili i wydali sporny lokal mieszkalny, orzekając przy tym, że pozwanemu Romanowi Ł. przysługuje prawo do otrzymania lokalu socjalnego.
Apelację od tego wyroku wniósł pozwany Roman Ł. Zarzucił on naruszenie art. 23 ust. 3 ustawy o gospodarce komunalnej w związku z art. 11 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów poprzez uznanie, że powódka stała się wynajmującym i wstąpiła w prawa oraz obowiązki wynajmującego na podstawie uchwały Rady Miasta
z 21 maja 2013 r., mocą której dokonano likwidacji zakładu budżetowego w celu jego przekształcenia w spółkę z o.o.

Miasto ma prawo pobierać czynsz
Według pozwanego spółka  przejęła na siebie jedynie prawa do wykonywania dotychczasowych czynności zakładu budżetowego, ale nadal na zlecenie i na rachunek miasta, a nie we własnym imieniu i na własną rzecz. Tym samym czynsz, jaki miał obowiązek uiszczać, a nie uiszczał pozwany, stanowił dochód Poznania i roszczenie o jego zapłatę należało właśnie do niego.
Ponadto, żadna z nieruchomości, którymi zarządzał zakład budżetowy, nie stała się składnikiem majątku nowej spółki.  W księdze wieczystej nieruchomości, na której znajduje się sporny lokal mieszkalny, nadal widnieje Poznań.
Sąd Okręgowy w Poznaniu rozpatrując apelację powziął wątpliwości, czy spółka komunalna wstępuje w stosunki najmu lokali mieszkalnych w miejsce gminy w charakterze wynajmującego również w odniesieniu do lokali znajdujących się na tych nieruchomościach gminy, które nie wchodziły w skład mienia zlikwidowanego zakładu budżetowego i nie zostały wniesione jako wkład do spółki?

Spółka z o.o. nie wstępuje w stosunek najmu
Sąd Najwyższy 15 grudnia 2017 r. podjął uchwałę, zgodnie z którą 15 grudnia 2017 r. spółka z o.o., powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.
Jak powiedział w ustnym uzasadnieniu uchwały sędzia Krzysztof Pietrzykowski, skoro właścicielem nieruchomości i budynku w spornym lokalu jest miasto, to umowa dotyczy Poznania i pozwanego.
A zatem spółka nie może pozywać do sądu lokatora, który nie płaci czynszu.

Sygnatura akt III CZP 81/17, uchwała 3 sędziów SN z 15 grudnia 2017 r.