Powódka „G" ” Sp. z o.o. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od władz Poznania 10 mln 229 tys. zł wraz z odsetkami od 4 stycznia 2013 r. Uzasadniając swoje żądanie powódka stwierdziła, iż od dnia 3 stycznia 2007 r. do dnia dzisiejszego jest właścicielem nieruchomości położonej przy ul. Milczewskiej Pierwotnie nieruchomość ta składała się z działki ewidencyjnej nr 15/4, z której w wyniku podziału powstało działek 13 innych .
Plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący do dnia 31 grudnia 2003 r. dla przedmiotowej nieruchomości przewidywał zabudowę śródmiejską mieszkalno-usługową i ogólnomiejską w rejonie osiedli mieszkaniowych wielorodzinnych. Uchwałą Rady Miasta Poznania z 7 lipca 2009 r. ustanowiono nowy plan zagospodarowania przestrzennego, który objął m.in. nieruchomość powódki i zakładał przeznaczenie trzech działek pod drogi publiczne. Działki te przeszły z mocy prawa na własność miasta. Podstawą była decyzja z 28 stycznia 2011 r.
Odszkodowanie za obniżenie wartości działek
W ocenie powódki, na skutek wprowadzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość wskazanych działek uległa obniżeniu. Powódka powołała się przy tym na art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość, może żądać odszkodowania od gminy. Powódka podkreśliła, że za zbycie nieruchomości powinno być uznane przeniesienie jej własności na podstawie decyzji z 28 stycznia 2011 r. Na wypadek uznania, że przeniesienie nieruchomości z mocy prawa nie stanowi jej zbycia, powódka podstawy prawnej swojego roszczenia upatrywała w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten przewiduje dla właściciela działki odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę, polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości związaną z uniemożliwieniem lub istotnym ograniczeniem korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób.
Miasto wniosło o oddalenie powództwa.
Sąd I instancji oddala powództwo
Sąd Okręgowy 9 kwietnia 2015 r. oddalił powództwo.
Sąd stwierdził, że podstawowym warunkiem skutecznego wywodzenia roszczenia z jest zbycie nieruchomości. Ustawodawca nie wyjaśnia jednocześnie co należy rozumieć pod pojęciem „zbycie”. Mając na uwadze wykładnię systemową wskazać trzeba, iż definicję legalną tego pojęcia zawiera art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , zgodnie z którym przez zbywanie albo nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.
Pierwotnie w przepisie posłużono się słowem „sprzedał”. Dostrzegając jednak wąskie zastosowanie art. 36 ust. 3 ustawy jedynie do typowych czynności sprzedaży, ustawodawca poszerzył katalog zdarzeń prawnych objętych regulacją tego przepisu i w noweli obowiązującej od 22 września 2004 r., pojęcie "sprzedaży" zastąpił szerszym zakresowo pojęciem "zbycie". Sąd I instancji dodał, że uzasadniony jest zatem wniosek, że zmiana treści art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestanym i dodanie do ustawy o gospodarce nieruchomościami legalnej definicji zbycia nieruchomości, w jednym czasie i w jednej ustawie nowelizującej, nie jest przypadkowe. Intencją ustawodawcy, było zatem skorelowanie tych dwóch zapisów, unormowań,
zawartych zresztą w ustawach bliskich sobie tematycznie.
Powódka straciła własność
W tej sprawie nie było klasycznego zbycia na wolnym rynku. Zmiana właściciela nastąpiła z mocy samego prawa, z chwilą, gdy ostateczna decyzja stała się ostateczna.
Co oczywiste, decyzji tej nie można uznać za czynność prawną. Stanowi ona decyzję administracyjną, która, jest jednym z rodzajów zdarzeń prawnych.
Natomiast żądanie odszkodowania z art. 3 ust.1 uzależnione jest od posiadania statusu właściciela w dacie wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego i ten warunek powódka niewątpliwie spełniła. Własność nieruchomości nabyła w roku 2007, podczas gdy plan wszedł w życie dwa lata później. Ale odszkodowania może domagać się z tego tytułu tylko właściciel aktualny, a powódka już nim nie jest.
Roszczenia określone przepisem art. 36 ust. 1 ustawy przysługują co prawda osobie, która była właścicielem (względnie użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w chwili uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jednak tylko tak długo, jak długo jest ona właścicielem (lub użytkownikiem wieczystym).
Wątpliwości sądu II instancji
Sąd Apelacyjny w Poznaniu rozpoznając apelację powoda powziął wątpliwość, czy pojęcie zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. obejmuje również utratę prawa własności nieruchomości wydzielonej pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. ?
Uchwała: nie pełne odszkodowanie
Sąd Najwyższy w uchwale trzech sędziów podjętej 7 lipca br. odpowiedział, że zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie obejmuje utraty prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne.
Jak wyjaśniał sędzia Dariusz Dończyk zbycie nieruchomości w omawianym przepisie zastąpiło słowo "sprzedaje". To oznacza, że ustawodawca czynił to świadomie, gdyż w kolejnym artykule 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozostawiono sprzedaż.
Sąd Najwyższy zdaje sobie sprawę, że w ramach odszkodowania może nie dojść do pełnej rekompensaty wynikłej szkody.
Sygnatura akt III CZP 33/16, uchwała 3 sędziów SN z 7 lipca 2016 r.