Sprawa powstała w związku z wystąpieniem do sądu warszawskiej Spółdzielni Energetyka o stwierdzenie zasiedzenia gruntu, na którym legalnie wybudowano budynki mieszkalne. Na terenie należącym do miasta. Sąd rejonowy zapytał więc Trybunał, czy art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z zasadą zaufania obywateli do państwa i prawem własności.

Zdaniem prokurator Teresy Ostrowskiej reprezentującej Prokuratora Generalnego obecne uregulowania o zasiedzeniu znajdujące się w ustawie są kuriozalne i niejasne. Zaprzeczają pojęciu zasiedzenia, które jest zawarte w kodeksie cywilnym, co więcej  są sprzeczne z definicją zapisaną w innych normach tej ustawy.

- Jednak przyjęcie przez TK odroczenia obowiązywania wyroku nie jest wskazane – powiedział przedstawiciel marszałka poseł Marek Lipiński. – Prace nad zmianą prawa spółdzielczego, które dzisiaj jest czytane na posiedzeniu plenarnym nie idą w dobrym kierunku. Mogą nie zostać uchwalone, gdyż wprowadzają zmianę własności gruntów zabudowanych przez spółdzielnie poprzez automatyczne założenie księgi wieczystej.

Zaszłości historyczne

Zaskarżony przepis jest jednym z tych, które miały służyć uporządkowaniu stanu prawnego spółdzielni wobec gruntów, które zostały zabudowane domami mieszkalnymi. Powodem problemów, które stały na przeszkodzie uwłaszczeń mieszkańców domów spółdzielczych było zaniedbanie uregulowania własności gruntów.

- Nie dbano czy spółdzielnia buduje na gruncie do którego ma tytuł prawny, czy nie – wyjaśniała orzeczenie prof. Ewa Łętowska. – Bez uporządkowania tego stanu nie mogły nastąpić żadne przekształcenia własnościowe.

Trybunał uznał art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych za niezgodny z konstytucją, gdyż nie spełnia warunków poprawnej legislacji (art. 2 Konstytucji RP).

Nierzetelna regulacja odbija się negatywnie na szeregu innych wartościach. Narusza prawo własności Skarbu Państwa, gmin i osób prywatnych (o nieznanych danych).

Ponadto, jak stwierdziła sędzia sprawozdawca Ewa Łętowska zasiedzenie w tej ustawie występuje w trzech znaczeniach. Sprzeczność powstała dlatego, że nie można precyzyjnie określić zakresu tych przepisów o zasiedzeniu. Tej sprzeczności nie rozwiązuje nawet orzecznictwo SN. W omawianym przepisie zasiedzenie następuje z mocy prawa. Sąd nie może nic innego stwierdzić, tylko nabycie własności z mocą wsteczną. Nabycie własności na podstawie deklaracji sadu odnosi się do daty określenia przesłanek przez ustawodawcę. To oznacza, ze wszyscy właściciel tracą własność „ do tyłu”. Stanowienie przepisów ze skutkiem retroaktywnym jest jednak działaniem przeciwko rzetelności legislacji.

W ustawie nie jest również określone, jakimi środkami należy dążyć do ustalenia, kto jest właścicielem nieruchomości. Nie wiadomo też, który podmiot ma szukać właściciela: spółdzielnia czy sąd.

Zdanie odrębne wygłosiła sędzia Maria Gintowt–Jankowicz.

Skutki praktyczne

Wyrok TK powoduje skutki na przyszłość. Pytający sąd otrzymał odpowiedź, że kwestionowany przepis jest niekonstytucyjny. Na podstawie art. 190 ust. 4 konstytucji jest dopuszczalne wznowienie postępowania w przypadkach, gdyby kwestionowany przepis był podstawą stwierdzenia zasiedzenia na rzecz spółdzielni. Nie dotyczy to jednak automatycznie tych osób, które uwłaszczyły się na mieszkaniach spółdzielczych

- Podobały mi się argumenty wyrażone w zdaniu odrębnym prof. Marii Gintowt-Jankowicz, gdyż uwzględniały interes mieszkańców – powiedział po rozprawie prezes Spółdzielni Energetyka Piotr Kłodziński. – We wszystkich naszych sprawach o zasiedzenie przed sądami, które są zawieszone – przegramy. Będziemy się jednak starać, aby uzyskać prawo użytkowania wieczystego na gruntach warszawskich po wniesieniu pierwszej opłaty, która wynosi przynajmniej 20 proc. wartości tych nieruchomości.  Miasto powinno być zainteresowane taką transakcją, gdyż obecnie ponosi straty nie pobierając żadnych opłat od nieruchomości – dodaje prezes.

Spółdzielnie mogą nadal skutecznie starać się o nabycie gruntów – uważa prokurator Ostrowska. Służy temu art.231 kpc, a także zasiedzenie z mocy kodeksu cywilnego. Tyle, że w kodeksie mamy termin 30 letni, a spółdzielnie otrzymały korzystniejsze warunki.

Katarzyna Żaczkiewicz

Sygnatura akt. P 34/08