Powódka domagała się zasądzenia od pozwanego kwoty 2.000.000 zł wraz z odsetkami, wskazując, iż strony w 2007 r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, w której oznaczono termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej przyjęto warunek do zawarcia umowy docelowej w postaci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania nieruchomości, ale był on niemożliwy już w chwili zawierania umowy. Zdaniem powódki, umowa była więc nieważna, co uzasadniało żądanie zwrotu zadatku w wysokości 2.000.000 zł, na zasadzie art. 410 § 2 k.c. (przepisu o świadczeniu nienależnym).

Stanowisko pozwanego

Pozwany domagał się oddalenia powództwa, twierdząc, iż umowa ta była ważna, zaś powódka planując inwestycję powinna dochować należytej staranności i zweryfikować sytuację faktyczną i prawną nabywanego gruntu.

Wyrok na korzyść powoda

SO w wyroku uwzględnił żądanie pozwu w całości. SO ustalił, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Umowa przyrzeczona miała być zawarta w 2008 r., po uzyskaniu ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, polegającej na zabudowie gruntu budynkami wielorodzinnymi oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. W umowie ustalono zadatek w wysokości 2.000.000 zł, który powódka przekazała pozwanemu. Później strony zawarły umowę zmieniającą termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa sprzedaży nie została jednak zawarta. Żadna ze stron nie odstąpiła od umowy. W 2009 r. wydano decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla inwestycji dotyczącej budowy wylotu drogi ekspresowej i możliwości kolizji tych rozwiązań z nieruchomością objętą umową przedwstępną. Na mocy wyroku WSA, decyzja ta została uchylona.

SO: zasady zwrotu zadatku

Zdaniem SO, powództwo było zasadne, gdyż niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron. Zgodnie zaś z art. 394 § 3 k.c. w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. W świetle przepisów prawa decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach była wiążąca dla organów wydających pozwolenie na budowę i warunki zabudowy. Powódka podejmowała kroki prawne zmierzające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, ale wydana decyzja środowiskowa wykluczyła to. Powódka mogła więc domagać się zwrotu uiszczonego zadatku, choć umowa nie była nieważna. Uzyskanie warunków zabudowy nieruchomości było obiektywnie możliwe w chwili zawierania tej umowy, ale następczo stało się to niemożliwe.

LEX Navigator Postępowanie Cywilne Artykuł pochodzi z programu LEX Navigator Postępowanie Cywilne Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Rozstrzygnięcie SA

Sąd apelacyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. SA uznał, że SO nie rozpoznał istoty sprawy. SA przyjął, że SO opierając swoje wywody prawne na podstawie art. 394 § 3 k.c. orzekł o innym roszczeniu niż było objęte pozwem.

Granice żądania

SA podał, że powódka w pozwie powoływała się na nieważność łączącej strony umowy przedwstępnej. Powódka przyjęła, iż podstawą jej roszczenia są przepisy o nienależnym świadczeniu (art. 405 k.c. w zw. z art. 410 k.c.). Nie domagała się ona zwrotu zadatku z uwagi na niezawarcie umowy przyrzeczonej w wykonaniu umowy przedwstępnej (art. 394 § 3 k.c.), jak uznał to SO. Oba wskazane roszczenia są różne; wymagają one ustalenia odmiennych grup faktów. Pozwany również w inny sposób powinien "bronić się" przed roszczeniem dochodzonym na podstawie każdej z tych podstaw prawnych. Skoro powódka określiła podstawę prawną swojego żądania, to tym samym zakreśliła granice przedmiotowe powództwa i SO był związany wskazaną kwalifikacją prawną dochodzonego roszczenia. Z tego powodu konieczne stało się uchylenie wyroku i skierowanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23.02.2017 r., VI ACa 1928/15, LEX nr 2279525