Jesteś już użytkownikiem programów LEX?

Obrót nieruchomościami rolnymi - nowy komentarz praktyczny i pakiet wzorów aktów notarialnych

29 listopada 2022

W ostatnim okresie wzrasta zainteresowanie nabyciem ziemi rolnej, jako formą inwestowania, albo co najmniej próby przechowania wartości pieniężnej. O ile zatem rynek nieruchomości lokalowych przeżywa regres, można się spodziewać wzrostu transakcji na rynku nieruchomości gruntowych, a więc również rolnych. Stąd obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej prawdopodobnie będzie nabierać coraz większego znaczenia.

Regulacje ustawowe w tym temacie są jednak mało czytelne. Marek Sondej, w komentarzu praktycznym Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej, stara się je uporządkować tak, by kwestie obrotu nieruchomością rolną stały się możliwie jasne.

Co decyduje o zakwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej?

Autor komentarza wskazuje, że przesłanka rolniczego sposobu wykorzystania nieruchomości oceniania jest przez notariusza oraz sąd wieczystoksięgowy w sposób obiektywny.

Nieruchomość będzie traktowana jako rolna, choćby zbywca oceniał, iż zbywany grunt pozbawiony jest rolniczych możliwości produkcyjnych. Kwalifikowana w powyższy sposób nieruchomość rolna traci swój charakter, gdy plan miejscowy zmienił jej przeznaczenie. Nie wprowadzono jednak domniemania, iż brak planu lub jego nieaktualność przesądza o tym, iż nieruchomość ma charakter rolny. I odwrotnie, ustalenie, że dana nieruchomość nie jest nieruchomością rolną, wyłącza stosowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego względem nieruchomości, niezależnie od treści planu miejscowego. Brak planu wskazuje zatem jedynie, że nabywca musi sięgnąć do innych dokumentów, aby wykazać przeznaczenie gruntów.

Pomocne przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków. Nie obowiązują jednak domniemania prawne związane z informacjami zamieszczonymi w ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli dane te nie są zgodne z rzeczywistym przeznaczeniem gruntów zalecane jest ich sprostowanie przed zawarciem umowy.

Kto może zostać rolnikiem indywidualnym?

Nabywcą prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości rolnej (na podstawie umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia albo innej umowy rzeczowej przenoszącej prawo na nabywcę) może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze, co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

W przypadku gdy nieruchomość rolną nabywa kilka osób (w udziałach albo przez spółkę cywilną), każdej z nich powinien przysługiwać status rolnika indywidualnego.

Statusu rolnika indywidualnego nigdy nie można przypisać osobie prawnej i jednostce organizacyjnej.

Rolnikiem może być obywatel polski lub cudzoziemiec.

Wprawdzie nie ma znaczenia wiek rolnika, ale trzeba wziąć pod uwagę, że istnieje wymóg osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 5 lat po nabyciu nieruchomości.

Rolnikiem indywidualnym – stosownie do okoliczności – może być osoba, która nabyła uprawnienia emerytalne albo jest rencistą.

Nabywcą może być przy tym wyłącznie rolnik - producent rolny, a więc taki który prowadzi działalność wytwórczą w rolnictwie i zbywa produkty rolne osobom trzecim.

Znacznie więcej informacji na temat obrotu nieruchomościami rolnymi, w tym m.in. na temat zwolnień w zakresie ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych znajdziesz we wspomnianym komentarzu Obrót nieruchomościami rolnymi w praktyce notarialnej i wieczystoksięgowej.

Wraz z komentarzem, w LEX udostępniliśmy pakiet wzorów związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi:

Obrót nieruchomościami rolnymi - nowy komentarz praktyczny i pakiet wzorów aktów notarialnych
Wojciech Kowalski

Redakcja Legal

Nie korzystasz jeszcze z programów LEX?
Znajdź rozwiązanie dla siebie.

Zamów prezentacje produktów LEX, dzięki której poznasz pełne możliwości serwisu oraz uzyskasz informacje o pakietach spełniających Twoje potrzeby.