Jesteś już użytkownikiem programów LEX?

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

30 stycznia 2023

Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych od wielu już lat jest stałym elementem polskiej rzeczywistości. Tam, gdzie powstają nowe osiedla mieszkaniowe, zazwyczaj zawiązują się również wspólnoty mieszkaniowe, tworzone przez ogół właścicieli lokali, które wchodzą w skład danej nieruchomości. Są to zazwyczaj tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe (liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych przekracza siedem). Właściele lokali, w ramach funkcjonowania wspólnoty, podejmują różnego rodzaju decyzje w formie uchwał, którym można się sprzeciwiać domagając się ich uchylenia.

Przedmiotem uchwał podjętych przez właścicieli lokali mogą być:

  • zmiany ustalonego w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną,
  • wybór jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu,
  • wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu,
  • wyrażenie zgody na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu,
  • udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy.

Co należy zrobić, by skutecznie wnieść pozew, jakie decyzje mogą zapaść w takiej sprawie, czym sąd będzie się kierować przy wydawaniu orzeczenia? O tym dowiemy się z procedury Postępowanie w sprawie z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, w której krok po korku możemy prześledzić przebieg potencjalnego postępowania.

Co powinno zawierać żądanie pozwu?

Żądanie pozwu złożonego w celu zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej powinno zawierać:

  • żądanie uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej w całości lub w części; w razie częściowego zaskarżenia uchwały należy dokładnie oznaczyć zaskarżony zakres; nie ma przy tym przeszkód, aby jednym pozwem zaskarżyć kilka uchwał wspólnoty mieszkaniowej;
  • przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających - zdaniem powoda - uchylenie zaskarżonej uchwały.

O majątkowym bądź niemajątkowym charakterze sprawy z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej decyduje przedmiot zaskarżonej uchwały. Jeśli sprawa ma charakter majątkowy, w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu. Na ogół będzie ona odpowiadać wartości udziału w nieruchomości wspólnej, przysługującemu właścicielowi lokalu, który zaskarżył uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Kto może skarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej?

Uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej może żądać:

  • właściciel jednego z lokali lub
  • dotychczasowy właściciel nieruchomości w wypadku istnienia lokali niewyodrębnionych.

Nie ma znaczenia, czy właściciel lokalu brał udział w jej podjęciu, a nawet czy może głosował za jej przyjęciem.

W wypadku współwłasności lokalu legitymacja czynna przysługuje zaś każdemu ze współwłaścicieli lokalu.

Kiedy sąd oddali powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej?

Sąd oddali powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jeśli m.in. okaże się, że:

  • powód nie jest właścicielem jednego z lokali lub dotychczasowym właścicielem nieruchomości w wypadku istnienia lokali niewyodrębnionych,
  • stroną pozwaną nie jest wspólnota mieszkaniowa,
  • zaskarżona uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest prawnie nieistniejąca (np. nie głosowała za nią wymagana większość albo nie została podjęta w przewidziany ustawą sposób, tj. na zebraniu właścicieli bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd),
  • pozew został złożony po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia powoda o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów,
  • podniesione i wykazane przez powoda fakty nie uzasadniają uznania, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokalu albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy powoda.

Więcej informacji na temat całego postępowania znajdziemy w procedurze: Postępowanie w sprawie z powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej
Wojciech Kowalski

senior product manager