Immisje, czyli jak walczyć z uciążliwym sąsiadem?
Nie zawsze jest nam dane mieć miłych, kulturalnych i spokojnych sąsiadów. Zdarza się, że trzeba sąsiadom przypominać, że mieszkasz obok. Czasami rozmowa nie wystarcza i trzeba wejść na drogę sądową, by dochodzić swoich praw. Polskie prawo przewiduje takie sytuacje, określając je immisjami i przewiduje określone środki prawne, które pomagają walczyć z uciążliwym sąsiadem przed obliczem sądu.
Jak wskazuje Paweł Wiśniewski w: Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.), immisje, to nic innego jak naruszenie nakazu powstrzymania się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Przedmiotowa "miara" wynika ze:
- społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz
- stosunków miejscowych.
W rezultacie osobista wrażliwość danej osoby nie ma większego znaczenia. Kluczowa jest możliwa "obiektywizacja" odczuć. W takich sytuacjach próbuje się odtworzyć wzorzec "przeciętnego człowieka".
W ramach oceny bierze się też pod uwagę charakter zarówno nieruchomości wyjściowej, jak i nieruchomości objętych immisjami.
Na czym mogą polegać immisje?
Katalog sytuacji, które można zakwalifikować jako immisje jest katalogiem otwartym i sprawy sądowe dostarczają nam wielu różnych interesujących przykładów.
Do - wydaje się, że - najbardziej "popularnych" przykładów immisji należą m.in.:
- działanie wywołujące hałas przekraczający miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie nieruchomości sąsiedniej;
- posadzenie przy granicy nieruchomości drzew zakłócających normalne nasłonecznienie.
Ogólnie rzecz ujmując, immisje mogą polegać albo na:
- rozchodzeniu się niepożądanych cząstek materii, np. środków chemicznych, promieniowania, fal dźwiękowych itp.,
albo - tamowaniu przenikania na sąsiednią nieruchomość pożądanych cząstek materii, np. światła słonecznego.
Co istotne, immisje nie muszą wpływać na dyskomfort jedynie ludzi. Wpływ immisji dotyczyć może również rzeczy, czy zwierząt.
Czego można w takiej sytuacji żądać?
W związku z wystąpieniem immisji przede wszystkim przysługuje nam roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem.
W wypadku przywrócenia stanu zgodnego z prawem chodzi o podjęcie przez takiego sąsiada działań koniecznych do przywrócenia nam niezakłóconego władztwa nad naszą rzeczą i usunięcia bezprawnej ingerencji.
Co istotne, nie musi to być stan poprzedni, istniejący przed dokonaniem naruszenia.
W praktyce chodzi o podjęcie działań prowadzących do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości niezgodnego z naszą wolą, na inny określony sposób, zgodny z naszą wolą i zgodny z prawem. Może to po prostu prowadzić do zminimalizowania immisji do takiego poziomu zakłóceń, że nie będzie ona już więcej przekraczała "przeciętnej miary".
Co powinno się znaleźć w pozwie?
Co prawda droga sądowa wydaje się być ostatecznością, ale czasami nie ma innego wyjścia. Jak wskazuje Paweł Wiśniewski, żądanie pozwu, którego przedmiotem jest roszczenie właściciela nieruchomości o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zakazanie dalszych naruszeń prawa własności (tzw. roszczenie negatoryjne), powinno zawierać:
- określenie nieruchomości, której własność została naruszona, w sposób umożliwiający jej identyfikację, w szczególności przez podanie jej lokalizacji, a także numeru księgi wieczystej bądź zbioru dokumentów,
- sformułowane żądanie o nakazanie pozwanemu podjęcia (dokładnie określonych przez powoda) działań zmierzających do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, bądź o zakazanie pozwanemu naruszania własności powoda; możliwe jest przy tym łączne sformułowanie obu żądań,
- powołanie się w uzasadnieniu na prawo własności.
W pozwie należy też podać wartość przedmiotu sporu.
Kiedy sąd może nie przyznać nam racji?
Paweł Wiśniewski pisze, że powództwo negatoryjne o zaprzestanie immisji podlega oddaleniu przykładowo jeśli:
- działania pozwanego sąsiada nie zakłócają korzystania z naszej nieruchomości bądź stopień zakłóceń nie przekracza przeciętnej miary wynikającej ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych,
- wyraziliśmy zgodę na występujące zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości, wobec czego istniejący stan jest zgodny z prawem,
- nie jesteśmy właścicielem nieruchomości, z której korzystanie zostało zakłócone,
- sąsiad nie jest właścicielem nieruchomości sąsiedniej. (choć należy mieć też na względzie scenariusz, w którym pozwanym będzie po prostu osoba władająca nieruchomością wyjściową albo osoba, w której interesie dokonano immisji, albo bezpośrednio dokonujący immisji na polecenie właściciela nieruchomości wyjściowej).
Trzeba też pamiętać, że na nas, jako na powodzie ciąży obowiązek wykazania, że naruszenie własności przez sąsiada (właściciela nieruchomości sąsiedniej) miało charakter trwały oraz istnieje prawdopodobieństwo powtarzania się go w przyszłości.
Wiecej informacji na temat immisji i temu jak z nimi walczyć znajdziesz w procedurze Postępowanie w sprawie z powództwa właściciela nieruchomości o zaprzestanie immisji przez sąsiada (art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c.).
Trzeba też pamiętać, że w wypadku immisji o charakterze niematerialnym, można dochodzić do naruszenia dóbr osobistych, które można chronić w oparciu o art. 24 k.c. W sytuacji zaś, gdy dojdzie do wyrządzenia szkody, podstawą dochodzenia roszczeń będzie art. 415 k.c.
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film opisujący tę kategorię dokumentów.
Wojciech Kowalski
senior product manager