Skutki podatkowe zbycia nieruchomości

Jednym ze źródeł przychodów w PIT jest odpłatne zbycie nieruchomości. Nie zawsze jednak sprzedaż nieruchomości musi wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, w której znajduje się podatnik.

Zbycie nieruchomości jako źródło przychodów w PIT

W przypadku osób fizycznych przychody zostały podzielone według źródeł ich uzyskania. Jednym ze źródeł przychodów w PIT jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, gdy nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Dochody ze sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości, są zwolnione z PIT.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Zasady opodatkowania zbycia nieruchomości

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości opodatkowaniu podlega dochód, a podatek nalicza się według stawki 19% PIT. Dochodem jest w tym przypadku różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się:

• udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia,
• udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to organ podatkowy może określić przychód uwzględniając wartość rynkową.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Ciężary spadkowe to:

• spłacone przez podatnika długi spadkowe,
• zaspokojone roszczenia o zachowek,
• wykonane zapisy zwykłe i polecenia

- również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa.

Ponadto do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania. Dotyczy to nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie oraz nieodpłatnie.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości przed upływem pięcioletniego terminu nie zawsze musi oznaczać konieczności zapłaty podatku. Dochód może bowiem w ogóle nie wystąpić. Będzie tak w przypadku sprzedaży nieruchomości za kwotę nieprzekraczającą kosztów uzyskania przychodów.

Ulga mieszkaniowa - wydatki na własne cele mieszkaniowe

Wolne od podatku PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli uzyskane przychody z tego tytułu podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (tzw. ulga mieszkaniowa). Kwota zwolnienia jest limitowana i zależy od tego jaką część przychodu podatnik wyda na własne cele mieszkaniowe. Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat. Termin ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatnie zbycie nieruchomości.

Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:

• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
• budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego,
• modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego,
• na spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.

Własne cele mieszkaniowe można realizować nie tylko w Polsce, ale i w państwach członkowskich Unii Europejskiej, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.

Rozliczenie podatku ze sprzedaży nieruchomości

Jeśli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie konieczne jest wypełnienie i złożenie deklaracji PIT-39. Należy to zrobić do końca kwietnia następnego roku po sprzedaży nieruchomości.

W zeznaniu PIT-39 wykazuje się:

• dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa,
• dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

W składanym zeznaniu wskazuje się zatem chęć przeznaczenia dochodów ze sprzedaży na realizację własnego celu mieszkaniowego. Jeśli jednak, po 3 latach okaże się, że podatnik nie wypełnił warunków zwolnienia, musi złożyć korektę tego zeznania i zapłacić PIT wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki naliczane są od następnego dnia po upływie terminu płatności, tj. po upływie terminu do złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskano przychód z odpłatnego zbycia, do dnia zapłaty podatku włącznie, w wysokości odsetek pobieranych od zaległości podatkowych.

Tagi:
• LEX Księgowość