Jesteś już użytkownikiem programów LEX?

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

29 lipca 2020

Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Rozbieżność może wynikać z różnych przyczyn, przy czym może istnieć już od chwili, gdy wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej został dokonany, jak też może powstać już po dokonaniu wpisu (wykreślenia). Przyczyna niezgodności może wpływać na sposób usunięcia tej niezgodności.

W procedurze Pawła Wiśniewskiego: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym znajdziemy kluczowe informacje o tej grupie spraw, począwszy od zainicjowania postępowania, a skończywszy na wydaniu orzeczeń. Przedmiotowego postępowania nie ominęła reforma k.p.c. z 2019 r., więc warto odświeżyć sobie jego przebieg.

Co musi zawierać żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Konieczne elementy, które musi obejmować żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, są następujące:

  • oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany,
  • wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda,
  • przytoczenie treści wpisu, który - według powoda - powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Paweł Wiśniewski przypomina, że sprawa z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową. W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 126(1) § 1 k.p.c.). Powinna być nią wartość prawa dotkniętego niezgodnością (do tej wartości odwołują się przepisy określające stawki wynagrodzenia adwokatów i radców prawnych w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).

Kto i co musi udowodnić?

W sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasadą jest, że na powodzie spoczywa ciężar obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej.

Nie ma jednak przeszkód, aby pozwany przedstawiał dowody potwierdzające, że przysługuje mu prawo wpisane w księdze wieczystej.

Gdy pozwanym jest nabywca, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg publicznych, to na nim spoczywa ciężar dowodu, że własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej i na niego wpisanej w księdze wieczystej stanowi jego majątek osobisty.

Kto może wnieść powództwo do sądu?

Powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626(2) § 5 k.p.c.

Legitymację czynną w szczególności ma:

  • osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela;
  • dłużnik po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki.

Z orzecznictwa przeanalizowanego przez Pawła Wiśniewskiego wynika również, że legitymacja czynna przysługuje przy tym każdemu ze współwłaścicieli, którzy nie są wpisani w księdze wieczystej, albowiem wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.

Kiedy powództwo jest niezasadne?

Co do zasady, powództwo jest niezasadne przede wszystkim wówczas, gdy treść księgi wieczystej jest zgodna z ustalonym rzeczywistym stanem prawnym.

Paweł Wiśniewski podaje konkretne przykłady, kiedy powództwo podlegać będzie oddaleniu:

  • powództwo dotyczy wpisów w dziale I-O, a więc obejmujących oznaczenie nieruchomości, w szczególności jej położenie, obszar i konfigurację; wpisy te mogą natomiast podlegać sprostowaniu w trybie art. 27 u.k.w.h. i art. 626(13) § 2 k.p.c.;
  • kwestionowany wpis tworzący ujawniony stan prawny jest nieprawomocny;
  • postulowana przez powoda treść wpisu nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, nawet wówczas, gdy rzeczywistemu stanowi nie będzie odpowiadał także stan jawny z księgi wieczystej;
  • powód domaga się jedynie wykreślenia wpisanego w dziale drugim właściciela, nie żądając wpisania siebie jako właściciela w miejsce pozwanego;
  • powód nie oznaczy osób niebiorących udziału w sprawie, a których łączny udział jako pozwanych jest konieczny, w sposób umożliwiający wezwanie ich do udziału w sprawie.

Na czym polega usunięcie niezgodności?

Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać na:

  • wpisaniu nowego prawa;
  • wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego;
  • sprostowaniu treści wpisanego prawa.

Jeżeli ta sama część większych nieruchomości objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek.

Możliwe jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegające także na nakazaniu jej zamknięcia, jeżeli nieruchomość, dla której prowadzona jest księga, w ogóle nie istnieje w sensie prawnym.

Więcej na ten temat znajdziesz w procedurze: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Na temat wszystkich procedur z kolei zobacz krótki film https://www.youtube.com/watch?v=4d_sNsKQ3Qc opisujący tę kategorię dokumentów.

Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Wojciech Kowalski

product manager Działu Legal