Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

Księgi wieczyste są publicznym rejestrem, pozwalającym ustalić stan prawny nieruchomości i pozyskać inne dane o nieruchomości. Niekiedy jednak zdarzają się sytuacje, że treść księgi wieczystej nie jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Dzieje się tak w przypadku, kiedy wpis w księdze wieczystej ma charakter deklaratywny i nie powoduje, powstania, zmiany, bądź przeniesienia prawa. Niezgodność może dotyczyć zarówno podmiotu danego prawa, jak i jego treści czy podstawy wpisu.

Ustawodawca przewiduje jednak narzędzia, które służą usuwaniu rozbieżności między stanem prawnym wynikającym z treści księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. O tym, jakie kroki należy podjąć w celu sprostowania takich niezgodności pisze Pan Marek Sondej w komentarzu praktycznym pt. "Metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym".

Podstawa wpisu do księgi wieczystej

Usunięcie niezgodności w treści księgi wieczystej może być dokonane jedynie poprzez wpis do księgi wieczystej w postępowaniu wieczystoksięgowym. W znacznej większości przypadków wystarczające będzie złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis do księgi wieczystej i dołączenie dokumentów potwierdzających zasadność żądanego wpisu.

Wniosek powinien zostać złożony na urzędowym formularzu przez osobę uprawnioną, którą jest właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na rzecz której ma nastąpić wpis, wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które ma być wpisane, oraz uprawniony organ w sprawach dotyczących obciążeń powstałych z mocy prawa.

Wniosek składany na pośrednictwem notariusza, naczelnika urzędu skarbowego i komornika kierowany jest do sądu wieczystoksięgowego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty, które sąd wieczystoksięgowy bada pod kątem skuteczności czynności w nich przedstawionych, biorąc pod uwagę ich formę i skutek materialnoprawny.

W niektórych przypadkach wpis może być dokonany z urzędu. Dzieje się tak na przykład w przypadku wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym.

Postępowanie przed sądem

Niekiedy jednak konieczne jest wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Przesłankami do wytoczenia takiego powództwa są:

1. pierwotna niezgodność wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, albo
2. brak możliwości zmiany prawomocnego wpisu w procedurze odwoławczej, albo
3. brak możliwości usunięcia niezgodności w postępowaniu wieczystoksięgowym, albo
4. brak kognicji sądu wieczystoksięgowego do dokonania określonego rodzaju wpisu.

Legitymacja do wytoczenia takiego powództwa przysługuje osobie, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Wszystkie osoby, na rzecz których w księdze wieczystej ma zostać ujawnione prawo muszą wziąć udział w postępowaniu - przysługuje im legitymacja łączna.

Pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym musi spełniać wymogi formalne przewidziane w art. 126, art. 1261 i art. 187 k.p.c.

Ponadto powinien wskazywać:

1. sąd prowadzący księgę wieczystą oraz numer tej księgi;
2. prawo, którego ochrony domaga się powód;
3. ewentualne obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa, oraz w jakim zakresie powinny być one wpisane do księgi;
4. sposób usunięcia niezgodności;
5. osobę, na rzecz której ma zostać dokonane rozstrzygnięcie.

W celu zapoznania się z dokładnym przebiegiem postępowania zobacz również: "Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym".

Sprawę rozpoznaje sąd cywilny miejsca położenia nieruchomości. Właściwość rzeczowa tego sądu jest zależna od wartości przedmiotu sporu.

Na podstawie wyroku wydanego w postępowaniu cywilnym, powód może złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej, a dokumentem jakim musi załączyć do wniosku jest odpis prawomocnego wyroku wydanego przez sąd cywilny.

Usunięcie niezgodności danych ujawnionych w dziale I-O księgi wieczystej

W przypadku kiedy niezgodność dotyczy danych ujawnionych w dziale dotyczącym oznaczenia nieruchomości, ich sprostowanie następuje w uproszczonym trybie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości lub z urzędu na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości). Mają one bowiem pierwszeństwo przed treścią księgi wieczystej w razie ujawnienia rozbieżności w tym zakresie.

Usuwanie usterek wpisu i błędów migracji

Usuwanie usterek wpisu może dotyczyć błędów pisarskich lub niektórych błędów rachunkowych, a także podstawy dokonania wpisu.

Usuwanie błędów migracji dotyczy przypadków nieprawidłowego przeniesienia danych z treści papierowych ksiąg wieczystych do systemu teleinformatycznego.

Są to błędy o charakterze technicznym, niepowodujące niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sprostowanie takich błędów może nastąpić na wniosek uprawnionego lub z urzędu przez sąd wieczystoksięgowy.

Powyżej zostały omówione jedynie wybrane sposoby korygowania danych zawartych w treści ksiąg wieczystych. Zachęcam do lektury publikacji autorstwa M. Sondeja "Metody uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym" w celu zapoznania się z pozostałym sposobami usunięcia niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Michalina Szabelska

Redakcja Publikacji Elektronicznych

Tagi:
• LEX Kancelaria Notarialna