Uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym polega na niewpisaniu lub błędnym wpisaniu pewnego prawa albo wpisaniu nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia. Rozbieżność może wynikać z różnych przyczyn, przy czym może istnieć już od chwili, gdy wpis (wykreślenie) w księdze wieczystej został dokonany, jak też może powstać już po dokonaniu wpisu (wykreślenia). Przyczyna niezgodności może wpływać na sposób usunięcia tej niezgodności.
W procedurze Pawła Wiśniewskiego: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym znajdziemy kluczowe informacje o tej grupie spraw, począwszy od zainicjowania postępowania, a skończywszy na wydaniu orzeczeń. Przedmiotowego postępowania nie ominęła reforma k.p.c. z 2019 r., czy zmiany k.p.c. z 1 lipca 2023 r., warto więc odświeżyć sobie jego przebieg.
Czego może dotyczyć niezgodność stanu prawnego?
Przyczyn niezgodności stanu prawnego wynikającego z wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest co najmniej kilka. Wynikają one m.in. z:
- błędnego wpisu prawa;
- braku ujawnienia prawa;
- ujawnienia nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia;
- braku wpisu istniejących obciążeń lub ograniczeń prawa.
Niezgodność dotyczy wpisów, dla których ujawnienie w księdze wieczystej nie jest elementem powstania, zmiany lub przeniesienia prawa.
Niezgodność dotyczyć może:
- podmiotu danego prawa lub
- treści prawa ujawnionego w księdze wieczystej.
Co musi zawierać żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?
Konieczne elementy, które musi obejmować żądanie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, są następujące:
- oznaczenie nieruchomości, której stan prawny ma być sprostowany,
- wskazanie konkretnego prawa, które nie jest wpisane lub zostało wpisane błędnie, ewentualnie wskazanie i opisanie obciążenia lub ograniczenia dotykające prawa powoda,
- przytoczenie treści wpisu, który - według powoda - powinien być dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym.
Paweł Wiśniewski przypomina, że sprawa z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest sprawą majątkową. W związku z tym w pozwie należy podać wartość przedmiotu sporu (art. 19 § 2 oraz art. 126(1) § 1 k.p.c.). Powinna być nią wartość prawa dotkniętego niezgodnością (do tej wartości odwołują się przepisy określające stawki wynagrodzenia adwokatów i radców prawnych w sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym).
Roszczenie przewidziane w art. 10 § 1 u.k.w.h. powinno przybrać postać żądania, aby sąd w procesie przez samo ustalenie doprowadził do zgodności stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powód formułując żądanie pozwu, powinien przytoczyć treści wpisu, który - według niego - ma zostać dokonany w księdze wieczystej jako zgodny z rzeczywistym stanem prawnym a sąd rozpoznający to żądanie pozostaje nim związany. Nie można jednak wymagać, aby żądanie - w sensie formalnym - odpowiadało wpisowi; wystarczy, że w pełni oddaje jego sens materialny. W związku z tym dopuszczalne jest odpowiednie dostosowanie przez sąd żądania powoda do wymagań wpisu; może to jednak nastąpić tylko w ramach tego żądania, w sposób niewykraczający poza jego granice (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2023 r., II CSKP 249/23, LEX nr 3630978).
Kto i co musi udowodnić?
W sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zasadą jest, że na powodzie spoczywa ciężar obalenia domniemania wynikającego z wpisu w księdze wieczystej.
W sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej legitymowany biernie jest tylko podmiot, którego prawo ma zostać dotknięte zmianą treści księgi wieczystej żądaną pozwem. Prawo własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego gruntu, przysługujące spółdzielni mieszkaniowej i obciążone spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, nie uzasadnia legitymacji biernej spółdzielni mieszkaniowej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej tylko w zakresie osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zobacz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 kwietnia 2023 r., III CZP 123/22, LEX nr 3523121).
Nie ma jednak przeszkód, aby pozwany przedstawiał dowody potwierdzające, że przysługuje mu prawo wpisane w księdze wieczystej.
Gdy pozwanym jest nabywca, którego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg publicznych, to na nim spoczywa ciężar dowodu, że własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w czasie trwania wspólności ustawowej i na niego wpisanej w księdze wieczystej stanowi jego majątek osobisty.
Na co patrzy sąd?
Autor procedury podkreśla, że oceniając zasadność powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym sąd bada przede wszystkim legitymację czynną powoda, tzn. czy jest on osobą, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia.
Sąd bada poza tym legitymację bierną pozwanego, tzn. czy jest on osobą, której prawo zostało wpisane do księgi wieczystej.
Sąd ocenia również, jaki jest rzeczywisty stan prawny i czy jest on zgodny z wpisem dokonanym w księdze wieczystej.
Kto może wnieść powództwo do sądu?
Powództwo może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej w rozumieniu art. 626(2) § 5 k.p.c.
Legitymację czynną w szczególności ma:
- osoba błędnie wpisana do księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości, wnosząca o wykreślenie wpisu jej prawa własności i wpisanie rzeczywistego właściciela;
- dłużnik po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki.
Z orzecznictwa przeanalizowanego przez Pawła Wiśniewskiego wynika również, że legitymacja czynna przysługuje przy tym każdemu ze współwłaścicieli, którzy nie są wpisani w księdze wieczystej, albowiem wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym uznaje się za czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c.
Kiedy powództwo jest niezasadne?
Co do zasady, powództwo jest niezasadne przede wszystkim wówczas, gdy treść księgi wieczystej jest zgodna z ustalonym rzeczywistym stanem prawnym.
Paweł Wiśniewski podaje konkretne przykłady, kiedy powództwo podlegać będzie oddaleniu:
- powództwo dotyczy wpisów w dziale I-O, a więc obejmujących oznaczenie nieruchomości, w szczególności jej położenie, obszar i konfigurację; wpisy te mogą natomiast podlegać sprostowaniu w trybie art. 27 u.k.w.h. i art. 626(13) § 2 k.p.c.;
- kwestionowany wpis tworzący ujawniony stan prawny jest nieprawomocny;
- postulowana przez powoda treść wpisu nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, nawet wówczas, gdy rzeczywistemu stanowi nie będzie odpowiadał także stan jawny z księgi wieczystej;
- powód domaga się jedynie wykreślenia wpisanego w dziale drugim właściciela, nie żądając wpisania siebie jako właściciela w miejsce pozwanego;
- powód nie oznaczy osób niebiorących udziału w sprawie, a których łączny udział jako pozwanych jest konieczny, w sposób umożliwiający wezwanie ich do udziału w sprawie.
Na czym polega usunięcie niezgodności?
Usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może polegać na:
- wpisaniu nowego prawa;
- wykreśleniu prawa wpisanego i wpisaniu prawa nowego;
- sprostowaniu treści wpisanego prawa.
Jeżeli ta sama część większych nieruchomości objęta jest dwiema księgami wieczystymi, w których ujawnieni są różni właściciele, dopuszczalne jest uzgodnienie stanu prawnego wymienionego w jednej z tych ksiąg z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z niej wpisów dotyczących wyodrębnionych geodezyjnie działek.
Możliwe jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, polegające także na nakazaniu jej zamknięcia, jeżeli nieruchomość, dla której prowadzona jest księga, w ogóle nie istnieje w sensie prawnym.
Więcej na ten temat znajdziesz w procedurze: Postępowanie w sprawie z powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Warto również pamiętać, że powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest tylko jednym ze środków mających na celu przedmiotowe uzgodnienie.
Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone - jako przesłanka rozstrzygnięcia - w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy) (zobacz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021 r., III CZP 28/21, OSNC 2022, nr 2, poz. 14).
Podobnie wcześniej, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2020 r., I CSK 429/18, LEX nr 3033275 orzekł, że okoliczność, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególną drogę pozwalającą na definitywne uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ust. 1 u.k.w.h.), co zakłada obalenie domniemania związanego z wpisem, nie oznacza, że tryb ten należy uznać za wyłączny.
Z kolei w wyroku z dnia 29 listopada 2019 r., I CSK 473/18, LEX nr 2779508, Sąd Najwyższy zauważył, że powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest jedyną drogą umożliwiającą trwałe i skuteczne wobec wszystkich obalenie domniemania ustanowionego w art. 3 ust. 1 u.k.w.h. Istnieje możliwość podważenia tego domniemania również w innych postępowaniach, w których rzeczywisty stan prawny nieruchomości ma znaczenie jako przesłanka zgłaszanych żądań lub obrony przed nimi, z zastrzeżeniem jednak, że w takiej sytuacji skutki obalenia domniemania ograniczają się do tego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści wpisów figurujących w księdze. Wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. stanowi natomiast podstawę skorygowania stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej.
Jak widać, przepisy prawa przewidują również inne metody, o których pisaliśmy również m.in. tutaj.
Na temat wszystkich procedur z kolei zobacz krótki film tutaj opisujący tę kategorię dokumentów.
