Bezumowne korzystanie z nieruchomości - jak dochodzić wynagrodzenia?
O dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości możemy mówić, gdy stronami sporu są jej właściciel i posiadacz samoistny. Kluczowy jest w tym wypadku fakt korzystania z nieruchomości, ale pod warunkiem, że korzystanie odbywa się bez tytułu prawnego. W tego typu sprawach nie ma znaczenia, czy właściciel nieruchomości poniósł szkodę, czy nie.
Nie ma również znaczenia, czy korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nastąpiło z winy posiadacza samoistnego.
Paweł Wiśniewski, w procedurze "Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości" zwraca uwagę na dwa możliwe scenariusze. Jeden dotyczy posiadacza samoistnego w dobrej wierze, drugi dotyczy posiadacza samoistnego w złej wierze.
Co powinno znaleźć się w pozwie?
Autor procedury wskazuje, że żądanie pozwu, którego przedmiotem jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinno zawierać:
- określenie kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód,
- wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie.
Dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy.
Warto odnotować, że nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość, albowiem nie jest to roszczenie o świadczenia powtarzające się.
Dopuszczalne jest przy tym dochodzenie roszczenia także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.
Jak może bronić się pozwany?
Paweł Wiśniewski wskazuje, że w wypadku gdy pozwany nie zaprzecza, że korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, np. wynikający z umowy (najmu, dzierżawy itp.) czy ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności itp.).
Jeżeli zaś pozwany faktycznie bezumownie korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem spełnienia świadczenia (w całości lub w części), wykazując, że uiścił należne powodowi wynagrodzenie.
Pozwany może również podnieść zarzut przedawnienia.
W wypadku gdy pozwany korzysta z nieruchomości powoda w sposób odpowiadający służebności przesyłu, może bronić się zarzutem nabycia takiej służebności przez zasiedzenie.
Co musi wykazać powód?
We wspomnianej procedurze można przeczytać, że powód musi przede wszystkim wykazać swoją legitymację czynną. Musi zatem wykazać, że jest właścicielem nieruchomości (ewentualnie jest użytkownikiem wieczystym lub użytkownikiem nieruchomości bądź najemcą lokalu użytkowego).
Powód musi też wykazać wysokość należnego mu wynagrodzenia, a więc wysokość rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności stawek czynszu najmu bądź dzierżawy.
W wypadku, gdy pozwanym jest posiadacz w złej wierze, udowodnienia wymaga istnienie złej wiary pozwanego. Domniemywa się bowiem istnienia dobrej wiary, a wskazanym domniemaniem prawnym sąd jest związany.
Kiedy sąd oddali powództwo?
Przyczyn, z uwagi na które sąd podejmie decyzję o oddaleniu powództwa jest co najmniej kilka. Należą do nich m.in. sytuacje, w których
- pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości powoda,
- pozwany spełnił już w całości świadczenie objęte żądaniem pozwu,
- podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia okazał się uzasadniony w stosunku do całego dochodzonego pozwem roszczenia,
- pozwany miał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości powoda, np. był najemcą bądź dzierżawcą,
- pozwany korzystał z nieruchomości powoda jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a powód nie wytoczył przeciwko o wydanie nieruchomości.
Każda sprawa jest jednak inna i wymaga indywidualnej oceny przez sąd. Wskazane przyczyny oddalenia powództwa warto mieć jednak na względzie, zanim podejmie się decyzję o jego wytoczeniu.
Znacznie więcej informacji na temat przebiegu postępowania, można znaleźć we wspomnianej procedurze: "Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości".
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film opisujący tę kategorię dokumentów.
senior product manager Działu Legal