Ustanowienie służebności drogi koniecznej
Potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej ma miejsce wówczas, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Dostęp do drogi publicznej musi być taki, by pozwolić właścicielowi korzystać z całej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem. Gruntami sąsiednimi są nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności z nieruchomością, na potrzeby której służebność drogi koniecznej zostaje ustanowiona. Gruntami sąsiednimi są także grunty tak względem tej nieruchomości usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu do drogi publicznej lub do budynków gospodarczych.
Jak wskazują autorzy procedury Ustanowienie służebności drogi koniecznej, podstawą służebności drogi koniecznej może być:
- umowa,
- orzeczenie sądu,
- zasiedzenie,
- decyzja administracyjna.
Uczestnicy postępowania sądowego
W postępowaniu sądowym legitymowany do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej jest przede wszystkim:
- właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich (współwłaściciel – w braku sprzeciwu innych współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we współwłasności) albo
- posiadacz samoistny takiej nieruchomości, przy czym posiadacz samoistny może żądać jedynie ustanowienia służebności osobistej, a nie gruntowej i to dopiero wtedy, gdy właściciel nieruchomości nie chce lub nie może wystąpić o ustanowienie gruntowej służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 k.c.
Ustanowienia służebności drogi koniecznej może żądać także użytkownik wieczysty nieruchomości.
Znaczenie dowodu z opinii biegłego
Jak wskazano w ww. procedurze, w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej istotny jest dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii.
Wyznaczenie przebiegu drogi koniecznej w tym zakresie wymaga wiadomości specjalnych, którymi sąd nie dysponuje. Przebieg służebności drogi koniecznej musi być bowiem oznaczony na mapie geodezyjnej sporządzonej według reguł obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych, opatrzonej klauzulą właściwego organu do spraw ewidencji gruntów i budynków, stwierdzającą, że mapa jest przeznaczona do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Mapa taka stanowić będzie integralną część postanowienia co do istoty sprawy ustanawiającego służebność drogi konieczniej.
Uwzględniając zgromadzony w sprawie materiał sąd w postanowieniu dopuszczającym dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii nakazać może przedstawienie w opinii wariantów przebiegu drogi koniecznej, aby następnie na etapie orzekania, kierując się przesłankami z art. 145 k.c. dokonać wyboru właściwego wariantu.
Kwestia wynagrodzenia
Autorzy procedury wskazują, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej może mieć charakter świadczeń okresowych. Takie świadczenia nie mogą obejmować okresu sprzed ustanowienia służebności.
Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody. Jeżeli jednak szkodę taką poniósł, jest obowiązany wykazać jej wysokość.
W doktrynie i orzecznictwie ścierają się różne koncepcje co do charakteru prawnego wynagrodzenia. Z racji tego, że obciążenie gruntu służebnością pociąga za sobą zmniejszenie jego wartości rynkowej, są głosy za tym, by wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej powinno być traktowane jako synonim odszkodowania. Są też jednak liczne głosy przeciwne, by nie wiązać tego z odszkodowaniem.
Wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej nie podlega obniżeniu na tej podstawie, że potrzeba ustanowienia tej służebności jest następstwem podziału nieruchomości dotychczas stanowiącej współwłasność właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej.
Ustanawiając drogę konieczną, sąd w szczególnie uzasadnionych wypadkach, ze względu na niewielki obszar nieruchomości obciążonej i konfigurację obu nieruchomości, może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej drogą konieczną, jeżeli odpowiada to interesowi społeczno-gospodarczemu.
Strony mogą określić wysokość wynagrodzenia dowolnie, byleby nie była ona sprzeczna z zasadami współżycia społecznego lub z naturą zobowiązania do zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej.
Umowa między zainteresowanymi, jako alternatywa dla postępowania przed sądem
Należy też pamiętać, że strony mogą też zawrzeć umowę, w której ustanowią służebność drogi koniecznej. W umowie, która powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, należy określić
- przebieg drogi koniecznej,
- wynagrodzenie należne właścicielowi nieruchomości obciążonej.
Zainteresowani właściciele mogą także ustanowić służebność drogową w sytuacji, gdy nieruchomość władnąca ma prawidłową komunikację z drogą publiczną lub budynkami gospodarskimi. W takiej jednak sytuacji umowa ustanawia służebność drogową niebędącą drogą konieczną.
Przedmiot obciążenia drogą konieczną
Przepis art. 145 § 1 k.c. wyraźnie stanowi, że właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przedmiotem obciążenia drogą konieczną są zatem grunty, a nie inne rodzaje nieruchomości. Niemniej w literaturze przedmiotu pojawiają się głosy za tym, by dopuścić sytuacje, w których możliwe będzie również obciążenie nieruchomości budynkowej.
W wypadku nieruchomości władnącej powyższe ograniczenia nie obowiązują. Z żądaniem służebności drogi koniecznej może wystąpić nie tylko właściciel gruntu, ale również właściciel budynku.
Znacznie więcej informacji na temat przebiegu postępowania sądowego, można znaleźć we wspomnianej procedurze: Ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film opisujący tę kategorię dokumentów.
Senior Product Manager