Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane - granice dopuszczalności w świetle orzecznictwa
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane budzi spory - jedni widzą w nim narzędzie do opanowania opóźnień, drudzy uznają je za niedopuszczalne przy świadczeniu niepodzielnym. W praktyce orzeczniczej wyłoniły się dwa kierunki. Poniżej wyjaśniamy, kiedy i jak inwestor może sięgnąć po art. 491 § 2 k.c., oraz kiedy powinien ograniczyć się do żądania wykonania reszty robót i naprawienia szkody.
Kiedy częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest możliwe?
W judykaturze szeroko akceptuje się tezę, że świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane może być traktowane jako podzielne - robót nie odbiera się jako nowego obiektu, lecz rozlicza etapami bez istotnej zmiany jego tożsamości. W takim ujęciu dopuszczalne jest odstąpienie tylko co do niewykonanej części świadczenia (pozostałych robót), gdy wykonawca pozostaje w zwłoce.
Skutki odstąpienia działają na przyszłość, a więc zachowuje się rozliczenia za prace już wykonane, a inwestor może zlecić dokończenie innemu podmiotowi. Co do zasady nie ma więc podstaw, by unieważniać całość stosunku tylko z powodu opóźnień w niektórych zakresach, o ile częściowe wykonanie ma dla inwestora znaczenie i nie niweczy celu umowy znanego wykonawcy. To podejście sprzyja utrzymaniu równowagi praw i obowiązków stron oraz minimalizuje straty ekonomiczne projektu, pozwalając zamawiającemu kontynuować inwestycję bez zbędnej zwłoki.
Czytaj więcej w LEX Kompas Orzeczniczy 2.0: Linia orzecznicza, Dopuszczalność częściowego odstąpienia od umowy o roboty budowlane
Argumenty przeciw częściowemu odstąpieniu od umowy o roboty budowlane
Drugi - mniej powszechny - kierunek orzeczniczy wychodzi z założenia, że świadczenie wykonawcy jest oznaczone co do tożsamości (konkretny obiekt według projektu i potrzeb inwestora), a jego realizacja „w częściach” prowadziłaby do zmiany przedmiotu lub wartości świadczenia.
W takim ujęciu art. 491 § 2 k.c. nie stosuje się do robót budowlanych. Jeśli jedna ze stron pozostaje w zwłoce co do części świadczenia, strona przeciwna nie może odstąpić od umowy w ograniczonym zakresie, tylko - w razie spełnienia przesłanek - od całej umowy, albo poprzestać na żądaniu wykonania reszty robót oraz naprawienia szkody.
Podkreśla się przy tym, że choć art. 654 k.c. przewiduje częściowe odbiory i etapowe rozliczenia, nie przesądza to o podzielności świadczenia w rozumieniu art. 379 k.c., ponieważ sukcesywne czynności budowlane (fundamenty, ściany, dach) nie odpowiadają jakościowo całości dzieła (domu). To rozumowanie ma chronić integralność obiektu jako celu umowy.
Jak konstruować umowy o roboty budowlane, by umożliwić częściowe odstąpienie?
Z perspektywy sporów i ryzyka kontraktowego kluczowe jest konkretne ukształtowanie umowy: precyzyjny podział robót na etapy, harmonogram odbiorów częściowych, kryteria weryfikacji postępu i mechanizmy rozliczeń (w tym inwentaryzacja oraz wynagrodzenie proporcjonalne do wykonania). Taka konstrukcja wzmacnia ocenę podzielności świadczenia i ułatwia zastosowanie częściowego odstąpienia, gdy wykonawca popada w zwłokę.
Po stronie inwestora istotne jest również działanie bez zwłoki: rzetelne dokumentowanie opóźnień, wezwania do wykonania, a następnie złożenie oświadczenia o odstąpieniu w zakresie niewykonanych robót - tak, aby skutki odnosiły się jedynie na przyszłość, z pozostawieniem należnych rozliczeń za prace już zrealizowane.
Z kolei wykonawca powinien dbać o transparentność etapów i dowody należytego wykonania, co utrudnia kwalifikację świadczenia jako niepodzielnego.
Częściowe odstąpienie od umowy o roboty budowlane - jaki pogląd przeważa w orzecznictwie?
Spory o podzielność świadczenia przy robotach budowlanych nie znikną, ale przewagę ma podejście umożliwiające częściowe odstąpienie i etapowe rozliczenia. Dlatego kontrakty warto pisać tak, by jasno dzielić zakres robót, definiować cele i odbiory - to zwiększa przewidywalność i ogranicza ryzyko sporu o skuteczność oświadczeń z art. 491 § 2 k.c.
Pobierz bezpłatny dostęp testowy LEX Kompas Orzeczniczy 2.0 i odkryj więcej linii orzeczniczych, które pomogą Ci poznać rozbieżne stanowiska sądów oraz przygotować się do praktyki.
