Bezumowne korzystanie z nieruchomości - jak dochodzić wynagrodzenia?
O dochodzeniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości możemy mówić, gdy stronami sporu są jej właściciel i posiadacz samoistny. Kluczowy jest w tym wypadku fakt korzystania z nieruchomości, ale pod warunkiem, że korzystanie odbywa się bez tytułu prawnego. W tego typu sprawach nie ma znaczenia, czy właściciel nieruchomości poniósł szkodę, czy nie.
Nie ma również znaczenia, czy korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego nastąpiło z winy posiadacza samoistnego.
Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy (art. 224 i art. 225 k.c.) ma na celu - podobnie jak pozostałe roszczenia uzupełniające - przywrócenie właścicielowi równowagi ekonomicznej naruszonej bezprawną ingerencją w sferę jego własności, której nie gwarantuje roszczenie windykacyjne, przywracające jedynie władztwo nad rzeczą. Roszczenie to jest roszczeniem niezależnym od poniesionej przez uprawnionego szkody i powstaje na skutek faktu korzystania z rzeczy bez tytułu prawnego. O rozmiarze roszczenia właściciela decydują wyłącznie kryteria obiektywne w postaci cen rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czasu jej posiadania.
Paweł Wiśniewski, w procedurze "Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości" zwraca uwagę na dwa możliwe scenariusze. Jeden dotyczy posiadacza samoistnego w dobrej wierze, drugi dotyczy posiadacza samoistnego w złej wierze.
Co powinno znaleźć się w pozwie?
Autor procedury wskazuje, że żądanie pozwu, którego przedmiotem jest wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, powinno zawierać:
- określenie kwoty pieniężnej, której zasądzenia na swoją rzecz domaga się powód,
- wskazanie w uzasadnieniu pozwu okresu, którego dotyczy żądanie.
Dopuszczalne jest przy tym osobne dochodzenie roszczeń za różne okresy.
Warto odnotować, że nie jest możliwe żądanie zasądzenia świadczeń na przyszłość, albowiem nie jest to roszczenie o świadczenia powtarzające się.
Dopuszczalne jest przy tym dochodzenie roszczenia także, gdy nie nastąpiło jeszcze wydanie nieruchomości.
Jak może bronić się pozwany?
Paweł Wiśniewski wskazuje, że w wypadku gdy pozwany nie zaprzecza, że korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem, że przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, np. wynikający z umowy (najmu, dzierżawy itp.) czy ograniczonego prawa rzeczowego (użytkowania, służebności itp.).
Jeżeli zaś pozwany faktycznie bezumownie korzysta z nieruchomości powoda, może bronić się zarzutem spełnienia świadczenia (w całości lub w części), wykazując, że uiścił należne powodowi wynagrodzenie.
Pozwany może również podnieść zarzut przedawnienia.
W wypadku gdy pozwany korzysta z nieruchomości powoda w sposób odpowiadający służebności przesyłu, może bronić się zarzutem nabycia takiej służebności przez zasiedzenie.
Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., III CZP 103/22, LEX nr 3700378: utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Roszczenia uzupełniające mają charakter obligacyjny, tzn. są elementem treści stosunku zobowiązaniowego między wierzycielem a dłużnikiem, stanowiąc uprawnienia tego pierwszego, z którymi skorelowany jest ciążący na dłużniku obowiązek spełnienia określonych świadczeń. Zmiany podmiotowe w stosunkach własności i posiadania same w sobie nie powodują zmiany podmiotów uprawnionych lub zobowiązanych z tytułu tak pojmowanych roszczeń uzupełniających, np. przeniesienie prawa własności nie pozbawia legitymacji czynnej dotychczasowego właściciela, a przeniesienie posiadania nie oznacza, że nowy posiadacz staje się podmiotem biernie legitymowanym z tytułu roszczeń uzupełniających jakie powstały wobec jego poprzednika. Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje samodzielny byt, niezależnie od roszczeń chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 k.c.); może być samodzielnie dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi prawo to przysługiwało (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 sierpnia 2024 r., II CSKP 371/22, LEX nr 3746297).
Co musi wykazać powód?
We wspomnianej procedurze można przeczytać, że powód musi przede wszystkim wykazać swoją legitymację czynną. Musi zatem wykazać, że jest właścicielem nieruchomości (ewentualnie jest użytkownikiem wieczystym lub użytkownikiem nieruchomości).
Sporne jest, czy również najemca lokalu użytkowego może mieć legitymację czynną, tym niemniej pogląd o dopuszczalności dochodzenia przez najemcę roszczeń z art. 224-225 k.c. w zw. z art. 690 k.c. można znaleźć m.in. w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, LEX nr 3001, wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 maja 1998 r., III CKN 514/97, LEX nr 191719, oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 31 maja 2019 r., I ACa 1031/16, LEX nr 2719343).
Powód musi też wykazać wysokość należnego mu wynagrodzenia, a więc wysokość rynkowych stawek cen za korzystanie z nieruchomości, w szczególności stawek czynszu najmu bądź dzierżawy.
W ramach wynagrodzenia z art. 224-225 k.c. wystarczającym jest ustalenie tego, jakie przychody mogłaby przynosić sama rzecz. Zbędne i zarazem niedopuszczalne jest prowadzenie dalszych rozważań co do tego, jak przedstawiałaby się globalna ekonomika korzystania z rzeczy, albowiem jest to właściwe przy roszczeniach odszkodowawczych - to w nich punktem wyjścia jest zindywidualizowana sytuacja uprawnionego do odszkodowania, nie zaś li tylko charakterystyka danej nieruchomości.
W wypadku, gdy pozwanym jest posiadacz w złej wierze, udowodnienia wymaga istnienie złej wiary pozwanego. Domniemywa się bowiem istnienia dobrej wiary, a wskazanym domniemaniem prawnym sąd jest związany.
Kiedy sąd oddali powództwo?
Przyczyn, z uwagi na które sąd podejmie decyzję o oddaleniu powództwa jest co najmniej kilka. Należą do nich m.in. sytuacje, w których
- pozwany w ogóle nie korzystał z nieruchomości powoda,
- pozwany spełnił już w całości świadczenie objęte żądaniem pozwu,
- podniesiony przez pozwanego zarzut przedawnienia okazał się uzasadniony w stosunku do całego dochodzonego pozwem roszczenia,
- pozwany miał tytuł prawny do korzystania z nieruchomości powoda, np. był najemcą bądź dzierżawcą,
- pozwany korzystał z nieruchomości powoda jako posiadacz samoistny w dobrej wierze, a powód nie wytoczył przeciwko o wydanie nieruchomości.
Każda sprawa jest jednak inna i wymaga indywidualnej oceny przez sąd. Wskazane przyczyny oddalenia powództwa warto mieć jednak na względzie, zanim podejmie się decyzję o jego wytoczeniu.
Znacznie więcej informacji na temat przebiegu postępowania, można znaleźć we wspomnianej procedurze: "Postępowanie w sprawie z powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości".
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat samych procedur, zobacz krótki film TUTAJ opisujący tę kategorię dokumentów.
