Odstępstwa od przepisów techniczno budowlanych – nowe zasady, nowe możliwości
Duża nowelizacja ustawy - Prawo budowlane wprowadzona ustawą z 4 grudnia 2025 r. nowelizującą Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r. poz. ) dokonała zmian w instytucji odstępstwa od przepisów techniczno‑budowlanych. Kluczowe regulacje w tym zakresie wejdą w życie 20 września 2026 r., równolegle z planowanymi nowymi warunkami technicznymi dla budynków i ich usytuowania. Już teraz jednak inwestorzy muszą przygotować się na nowe podejście organów administracji oraz zmieniony zakres obowiązków dokumentacyjnych.
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych - nadal wyjątek, ale lepiej zdefiniowany
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nadal ma charakter nadzwyczajny i może być stosowane wyłącznie w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Nowe przepisy precyzyjniej wskazują jednak:
- kiedy i na jakich zasadach można je zastosować,
- jakie ograniczenia są absolutnie nienaruszalne (bezpieczeństwo, zdrowie, dostępność),
- jakie argumenty i rozwiązania techniczne realnie zwiększają szanse na zgodę.
Dobrze przygotowany wniosek to dziś nie formalność, lecz strategiczny element procesu inwestycyjnego.
Budowle ochronne - nowy obszar regulacji
Nowelizacja rozszerza katalog przepisów techniczno‑budowlanych o warunki dotyczące budowli ochronnych (schronów i ukryć) odwołując się do rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 listopada 2025 r. w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych oraz warunków technicznych ich użytkowania i usytuowania (Dz.U. z 2025 poz. ), które weszło w życie z dniem 28 listopada 2025 r. Oznacza to nowe obowiązki projektowe, ale też nowe pytania interpretacyjne, zwłaszcza przy inwestycjach nietypowych, modernizacjach i adaptacjach istniejących obiektów.
Więcej elastyczności w związku z nowelizacją ustawy o prawie budowlanym
Zmiany dotykają sam wniosek do ministra w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo. Wniosek zawiera:
- charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie, również projekty zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
- opinię organu wnioskującego wraz ze szczegółowym uzasadnieniem o konieczności wprowadzenia odstępstwa;
- propozycje rozwiązań zamiennych, jeżeli istnieją możliwości techniczne.
Zatem od 20 września 2026 r. ustawodawca wprost dopuści sytuacje, w których przedstawienie rozwiązań zamiennych nie będzie możliwe z przyczyn technicznych. To ważny sygnał dla inwestorów realizujących skomplikowane lub nietypowe projekty, ponieważ dostrzeżono realne ograniczenia technologiczne i konstrukcyjne. Oczywiście brak rozwiązań zamiennych będzie musiał zostać rzetelnie uzasadniony.
Nowelizacja prawa budowlanego: mniej formalizmu przy przebudowach i zmianie sposobu użytkowania
Jedną z najbardziej praktycznych zmian jest odejście od klasycznej procedury odstępstwa w określonych przypadkach przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów, . Zgodnie z dodanym z dniem 20 września 2026 r. art. 9 ust. 7 pr. bud., w przypadku przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań w zakresie ochrony:
- higieny i zdrowia - stosuje się na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego,
- środowiska - stosuje się na podstawie pozytywnej opinii wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska,
- bezpieczeństwa i higieny pracy - stosuje się na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy
- bez wymogu uzyskiwania zgody na odstępstwo, o której mowa w art. 9 ust. 2 pr. bud. Oznacza to, że w powyższych przypadkach poprzestano na uzyskaniu zgody właściwego organu. Analogiczne rozwiązanie dotyczyło dotychczas dostosowywania istniejących budynków do wymagań ochrony przeciwpożarowej, gdzie w określonych przypadkach możliwe było zastosowanie rozwiązań zamiennych bez angażowania procedury odstępstwa, na podstawie postanowienia Komendanta Wojewódzkiego PSP. To realne skrócenie procedur i większa przewidywalność dla inwestorów.
Argumentacja inwestora
Choć inwestor formalnie nie jest stroną postępowania prowadzonego przed ministrem, jego dobrze przygotowana, merytoryczna argumentacja może znacząco ułatwić organowi sformułowanie pozytywnej opinii. A to właśnie ta opinia, wraz z uzasadnieniem konieczności odstępstwa, trafia do ministra. Organ ma prawo, a nawet obowiązek, dokonać wstępnej, merytorycznej oceny zasadności wniosku. Dzięki temu procedura zachowuje swój wyjątkowy charakter, zarezerwowany dla szczególnych przypadków.
Więcej na ten temat w nagraniu ze szkolenia:
Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych po zmianach Prawa budowlanego z 2026 r.
