Warunki zabudowy po kolejnych nowelizacjach – co zmienia się od 1 lipca 2026 r., a co od 1 stycznia 2027 r.?
Od 1 lipca 2026 r. obowiązuje kolejna nowelizacja przepisów dotyczących planowania przestrzennego i wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Ustawodawca zdecydował się przede wszystkim na rozwiązania mające odciążyć gminy realizujące reformę planowania przestrzennego, w tym na wydłużenie obowiązywania studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego do 31 sierpnia 2026 r. oraz utrzymanie czasowej ochrony samorządów przed sankcjami za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Znacznie większe znaczenie praktyczne dla inwestorów będą jednak miały regulacje, które zaczną obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2027 r.
Odciążenie gmin w okresie wdrażania reformy planistycznej
Zmiany obowiązujące od 1 lipca 2026 r. wpisują się w szerszy proces dostosowywania reformy planowania przestrzennego do realiów funkcjonowania samorządów. Ustawodawca uznał, że równoczesne prowadzenie prac nad planami ogólnymi oraz obsługa rekordowej liczby wniosków o wydanie warunków zabudowy uzasadniają utrzymanie szczególnych rozwiązań przejściowych.
Do końca 2026 r. nadal zawieszony pozostaje bieg terminów, których przekroczenie mogłoby skutkować nałożeniem kar za nieterminowe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i decyzji lokalizacji inwestycji celu publicznego. Dodatkowo od 1 lipca 2026 r. umorzeniu podlegają niezakończone prawomocnie postępowania dotyczące wymierzenia takich kar. W praktyce oznacza to dalsze ograniczenie ryzyka finansowego po stronie gmin.
Rewolucja w dostępie do decyzji o warunkach zabudowy od 2027 r.
Najważniejsze zmiany zostały jednak odroczone do 1 stycznia 2027 r. Od tego dnia decyzja o warunkach zabudowy będzie mogła zostać wydana wyłącznie podmiotowi posiadającemu prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Dotychczas uzyskanie warunków zabudowy nie wymagało wykazania jakiegokolwiek związku prawnego z nieruchomością. O wydanie decyzji mógł wystąpić każdy zainteresowany, nawet jeśli nie był właścicielem gruntu ani nie dysponował innym tytułem prawnym do nieruchomości. Od 2027 r. zasada ta przestanie obowiązywać.
Do wniosku konieczne będzie dołączenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Oświadczenie będzie składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Pomimo wprowadzenia obowiązku wykazania prawa do nieruchomości ustawodawca nie zmienił podstawowej zasady, zgodnie z którą decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności osób trzecich.
Oznacza to, że charakter prawny decyzji pozostaje bez zmian, jednak znacząco zmienia się sytuacja procesowa wnioskodawcy. W praktyce procedura uzyskiwania warunków zabudowy zostaje częściowo zbliżona do postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, choć oba rozstrzygnięcia nadal pełnią odmienne funkcje w procesie inwestycyjnym.
Koniec warunków zabudowy uzyskiwanych „na zapas” - o czym powinni pamiętać inwestorzy?
Celem nowych regulacji jest ograniczenie liczby wniosków składanych wyłącznie w celu podniesienia wartości nieruchomości lub zabezpieczenia potencjalnych możliwości inwestycyjnych na przyszłość. W ocenie ustawodawcy postępowania w sprawie warunków zabudowy powinny służyć przede wszystkim podmiotom rzeczywiście planującym realizację inwestycji. Nowe rozwiązanie może znacząco zmniejszyć liczbę składanych wniosków oraz ograniczyć zjawisko pozyskiwania decyzji o warunkach zabudowy wyłącznie dla celów spekulacyjnych. Jednocześnie oznacza istotne zawężenie kręgu podmiotów uprawnionych do wszczęcia postępowania.
Dla inwestorów kluczowa jest świadomość, że od 1 stycznia 2027 r. samo zainteresowanie określonym terenem nie będzie już wystarczające do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Konieczne stanie się wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz złożenie stosownego oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej.
Tym samym rok 2027 przyniesie największą od lat zmianę w zakresie podmiotowych przesłanek uzyskania warunków zabudowy, która może istotnie wpłynąć zarówno na liczbę prowadzonych postępowań, jak i praktykę przygotowywania inwestycji.
Więcej na ten temat w komentarzu:
Zmiany w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy - konsekwencje dla inwestorów
