Plany ogólne – nowe zasady, nowe ryzyka. Jak chronić wartość swojej nieruchomości?
Reforma planistyczna wprowadziła zasady, które generują wiele ryzyk – zarówno dla samorządów, jak i właścicieli nieruchomości. W większości gmin trwają intensywne prace nad nowymi planami ogólnymi (POG). Jednak już pierwsze uchwały pokazały, że wdrożenie nowych przepisów to duże wyzwanie dla samorządów. Natomiast skutki uchwalonych planów mogą być dotkliwe dla inwestorów i właścicieli nieruchomości, ponieważ plany ogólne mogą diametralnie wpłynąć na wartość działek. Nieodpowiednie ustalenia zawarte w POG mogą zablokować możliwość inwestycji, a to oznacza realne ryzyko spadku wartości.
Ryzyko gmin związane z planami ogólnymi: jeden błąd i uchwała traci ważność
Zgodnie z obowiązującymi przepisami, jednostki samorządu terytorialnego mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten ma określać podstawowe kierunki rozwoju przestrzennego gminy, stanowiąc kluczowe narzędzie dla kształtowania przyszłej polityki urbanistycznej. Tym samym plany ogólne to fundament rozwoju gmin – ale pierwsze uchwały pokazują, że nowe przepisy w praktyce są wyzwaniem. Nawet drobne błędy w pierwszych postępowaniach powodowały utratę ważności uchwały. Tak się stało w przypadku kilku pierwszych uwalonych planów ogólnych. Powody uchylenia wydają się być stosunkowo błahe, bowiem w jednym z przypadków powodem było niewłaściwe ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w jednej ze stref planistycznych, a w innym poszło m.in. o błędy w pliku elektronicznym GML będącym załącznikiem do uchwały rady gminy uchwały przyjmującej akt planowania przestrzennego.
Ryzyko zbyt restrykcyjnego podchodzenia organów nadzoru do planów ogólnych zauważył ustawodawca i w najnowszej (przyjętej przez Sejm dn. 5 listopada 2025 r.) nowelizacji ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw zaproponował rozwiązanie umożliwiające stwierdzenie nieważności planu ogólnego w części. Ustawodawca uznał, że jest to możliwe na podstawie art. 28 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wśród organów nadzoru pojawiały się wątpliwości czy przepis ten ma zastosowanie również w przypadku pierwszego planu ogólnego gminy, co skutkowało stwierdzaniem nieważności całego dokumentu, nawet w przypadku niewielkich naruszeń zasad sporządzania planu ogólnego. Wprowadzany przepis jednoznacznie wskazuje na możliwość stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu ogólnego gminy w części, również w odniesieniu do pierwszego planu ogólnego gminy w danej gminie.
Należy pamiętać, że stwierdzenie nieważności uchwały, a tym samym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego, może powodować konieczność ponowienia procedury oraz może mieć wpływ na inne akty planistyczne lub wydane na jego podstawie decyzje administracyjne, np. o pozwoleniu na budowę. A to już dotyka bezpośrednio inwestorów i właścicieli nieruchomości.
Monitoruj prace nad planami ogólnymi
Plany ogólne mogą całkowicie zmienić sposób zagospodarowania działki. Korzystne zapisy zwiększą jej wartość i atrakcyjność, natomiast niekorzystne mogą na całe dekady zablokować możliwość realizacji inwestycji, a tym samym spowodują spadek wartości działki. Wielu właścicieli zaczęło się tym interesować dopiero teraz, kiedy zobaczyli pierwsze projekty planów ogólnych. Dlatego tak istotne jest, aby inwestorzy i właściciele nieruchomości objętych planem ogólnym zdawali sobie sprawę, jakie ryzyka ekonomiczne wynikają z ustaleń konkretnego planu i jak skutecznie je identyfikować. Warto też, aby inwestorzy brali czynny udział w procedurze planistycznej na każdym jego etapie, a w szczególności na etapie zbierania wniosków, opiniowania i uzgadniania, konsultacji społecznych, składania uwag do wyłożonego projektu. Warto też pamiętać, że plany ogólne co do zasady musza być zgodne ze strategią rozwoju gminy i tak naprawdę zainteresowanie inwestora, czy właściciela działki powinno już się pojawić na etapie przyjmowania tego właśnie dokumentu.
Brak planu ogólnego to ryzyko poważnych strat finansowych
Plany ogólne mogą zawierać wiele elementów, które mają wpływ na atrakcyjność i potencjał inwestycyjny. Mają tak duży wpływ na sytuację właścicieli działek, że nie powinni oni rezygnować z wykorzystania dostępnych instrumentów, które przy odpowiednio dobranych argumentach i aktywności na etapie konsultacji społecznych mogą doprowadzić do uchwalenia planu ogólnego zawierającego korzystne dla siebie postanowienia. Brak reakcji w odpowiednim momencie to realne ryzyko poważnych strat ekonomicznych.
Więcej na ten temat w nagraniu ze szkolenia:
Plan ogólny w praktyce, czyli jak zabezpieczyć interesy inwestorów i właścicieli nieruchomości
.jpg)
.jpg)
