Rękojmia w ustawie deweloperskiej, czyli nowe zasady odpowiedzialności dewelopera za wady lokali i domów jednorodzinnych
Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła od 9 września 2025 r. zmiany w przepisach dotyczących odpowiedzialności dewelopera za wady nieruchomości, uzupełniając dotychczasowe regulacje i usuwając luki prawne w zakresie rękojmi za wady.
Nowe regulacje w art. 41a ustawy deweloperskiej
Na podstawie ustawy z 9 lipca 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2025 r. poz. 1167) od 9 września 2025 r. w ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 695) dodano nowy art. 41a stanowiący uzupełnienie dotychczasowych regulacji w zakresie odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i odpowiedzialności za ich wady.
Dotychczas nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na podstawie umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, zawartej z deweloperem, znajdował się w gorszej sytuacji w zakresie odpowiedzialności dewelopera niż nabywca lokalu lub domu nabytego w wyniku umowy sprzedaży bezpośrednio przenoszącej własność lokalu lub domu. Wynikało to z faktu, że brak było powiązania z przepisami o rękojmi. O ile poprzednia ustawa deweloperska z 2011 (uchylona 1 lipca 2022 roku) przewidywała, że deweloper odpowiada za wady mieszkania lub domu zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego o rękojmi, to już nowa ustawa z 2021 nie zawierała takiego odniesienia, więc odpowiedzialność dewelopera za wady opierała się na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy. Obecna nowelizacja usuwa tę lukę, przyznając nabywcy prawo do zgłaszania wad w ramach rękojmi także w przypadku umów deweloperskich, umów zobowiązujących oraz umów dotyczących lokali użytkowych po przeniesieniu praw na nabywcę, uzupełniając w ten sposób regulacje dotyczące odbioru i odpowiedzialności za wady. Odpowiedzialność obejmuje wady mieszkań, domów jednorodzinnych, części wspólnych oraz innych części nieruchomości.
Zakres odpowiedzialności za wady części wspólnych przedsięwzięć wielolokalowych
Art. 41a obejmuje wady części wspólnych przedsięwzięć wielolokalowych, jednak nowelizacja nie rozwiązuje problemów związanych z uprawnieniami wspólnot mieszkaniowych do dochodzenia roszczeń od dewelopera, które wymagają cesji roszczeń od właścicieli lokali. Przepis nie precyzuje, które dokładnie przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi mają zastosowanie, co rodzi wątpliwości np. w przypadku wad znanych nabywcy przy zawarciu umowy lub odbiorze nieruchomości. Ponadto procedura odbioru uregulowana w art. 41 ustawy deweloperskiej nie obejmuje lokali użytkowych, co ogranicza prawa nabywców tych lokali. Nowelizacja nie rozstrzyga także wątpliwości dotyczących podstaw prawnych roszczeń w przypadku odmowy uznania wad przez dewelopera przed przeniesieniem własności oraz niejasności co do wpływu zawarcia umowy ostatecznej na możliwość dochodzenia roszczeń z rękojmi. Nowe przepisy dotyczą umów ostatecznych zawartych od 9 września 2025 r., bez przepisu przejściowego, co oznacza, że wcześniejsze umowy nie są objęte nowelizacją, co może być niekorzystne dla niektórych nabywców.
Więcej na ten temat w komentarzu:
Rękojmia w ustawie deweloperskiej - co się zmienia w zakresie odpowiedzialności dewelopera
.jpg)
.jpg)
